房屋租赁合同履行纠纷调解机制.docxVIP

房屋租赁合同履行纠纷调解机制

引言

随着城镇化进程的加快与住房租赁市场的蓬勃发展，房屋租赁合同已成为日常生活中最常见的民事合同之一。从刚毕业的职场新人到跨城就业的家庭，从个体经营户到小微企业主，租赁关系覆盖了不同年龄、职业、需求的群体。然而，由于合同条款约定不明确、履约过程中情况变化、双方权利义务理解偏差等问题，租赁合同履行纠纷呈现高发态势。这类纠纷虽看似“小事”，却直接关系到承租人的居住权益、出租人的财产收益，甚至可能引发冲突升级、诉讼缠累等社会问题。在此背景下，建立高效、便捷、可信赖的调解机制，不仅能快速化解矛盾、降低维权成本，更能维护租赁市场的稳定秩序，推动形成“共建共治共享”的社会治理格局。本文将围绕房屋租赁合同履行纠纷调解机制的核心要素、现状挑战与优化路径展开深入探讨。

一、房屋租赁合同履行纠纷的常见类型与调解需求

（一）纠纷类型的多样性与复杂性

房屋租赁合同履行纠纷的表现形式丰富多样，最常见的可归纳为四大类：

第一类是租金相关纠纷。例如承租人因收入变化、工作调动等原因拖欠或拒付租金，出租人则以“未按时支付”为由要求解除合同并索赔；部分合同约定“租金随市场波动调整”，但对调整标准、协商程序未明确，双方易因涨幅争议产生矛盾。

第二类是房屋使用与维修纠纷。承租人可能因房屋设施老化（如水管漏水、电路故障）要求出租人维修，而出租人认为“日常维护应由承租人负责”；部分承租人未经允许改造房屋（如打隔断、改变承重结构），出租人以“破坏房屋原状”为由主张赔偿。

第三类是合同解除与押金退还纠纷。承租人提前退租时，出租人常以“未提前通知”“合同未到期”为由扣留押金；出租人因出售房屋、自用需求要求承租人搬离，承租人则以“买卖不破租赁”“未留合理搬迁时间”为由拒绝腾退。

第四类是附属设施与违约责任纠纷。例如合同约定“家具家电齐全”，但交付时部分物品缺失或损坏；承租人饲养宠物导致房屋异味、墙面污损，双方对“清洁费用”“修复标准”无法达成一致。

（二）调解机制的独特价值

相较于诉讼、仲裁等纠纷解决方式，调解在房屋租赁纠纷中具有不可替代的优势。首先是效率优势：诉讼程序通常需要数月甚至更长时间，而调解可在数天至数周内完成，尤其适合“居住权益受影响需快速解决”的场景（如承租人因房屋漏水无法居住）。其次是成本优势：诉讼需支付律师费、诉讼费，调解一般免费或仅收取少量费用，符合租赁纠纷“标的额小、当事人经济压力大”的特点。再次是关系修复优势：租赁双方可能存在长期合作可能（如承租人续租、出租人后续出租），调解通过协商而非对抗的方式解决问题，更有利于维护双方信任。最后是灵活性优势：调解不严格拘泥于法律条文，可结合当地习惯、双方实际困难（如承租人临时失业）提出个性化解决方案（如分期支付租金、延长维修期限），实现“法律效果”与“社会效果”的统一。

二、当前房屋租赁合同履行纠纷调解机制的运行现状

（一）多元调解主体的实践探索

目前，参与房屋租赁纠纷调解的主体主要包括三类：

一是基层组织调解。社区居委会、村委会依托“人熟、地熟、情况熟”的优势，成为最贴近纠纷当事人的调解力量。例如，社区网格员在日常巡查中发现租客与房东争吵，可第一时间介入了解情况，联系双方当面沟通；部分社区设立“邻里调解室”，邀请退休法官、律师、热心居民担任调解员，定期开展租赁纠纷专题调解。

二是行政机关调解。街道司法所、住建部门下属的租赁管理机构具有专业背景，可提供法律政策指导。例如，司法所调解员可明确告知双方《民法典》中关于“承租人优先购买权”“出租人维修义务”的规定；租赁管理机构可核查合同备案情况，确认双方是否存在“未登记备案”等违规行为，为调解提供事实依据。

三是行业组织调解。房地产中介协会、房屋租赁行业协会等组织，对租赁市场的交易习惯、常见问题有深入了解。例如，中介机构促成的租赁合同纠纷中，协会可要求涉事中介提供合同签订时的沟通记录、看房确认单等证据；对于“黑中介”克扣押金等乱象，协会可通过行业自律公约对会员单位进行约束，推动纠纷解决。

（二）调解流程的规范化建设

近年来，各地逐步探索建立标准化的调解流程，主要包括四个环节：

第一步是纠纷受理。当事人可通过现场申请、电话预约、线上平台（如社区公众号、政务服务网）提交调解申请，需填写双方基本信息、纠纷经过、诉求要点等内容。受理前，调解员会初步判断纠纷是否适合调解（如一方明确拒绝调解、涉及刑事犯罪的除外）。

第二步是调查核实。调解员通过查阅合同原件、聊天记录、支付凭证（如租金转账记录、维修费用收据），实地查看房屋现状（如拍照记录漏水位置、家具损坏情况），向周边邻居、物业核实情况（如是否存在噪音扰民、擅自改造行为）等方式，全面掌握纠纷事实。

第三步是协商调解。调解员根据调查结果，分别与双方沟通，了解真实诉求（如承租人可能因失业希望延期支付，出租人担心