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期房购买合同范本及法律风险提示

在房地产市场中，期房以其相对优惠的价格和一定的选择空间，吸引着众多购房者。然而，期房交易涉及较长的建设周期，其间充满了各种不确定性，一份严谨的购房合同便是保障购房者权益的基石。本文旨在提供期房购买合同的核心条款解读与注意事项，并揭示潜在的法律风险，以期为购房者提供实用的参考。

一、期房购买合同核心条款解读与注意事项

期房购买合同，通常指《商品房预售合同》，其条款设置直接关系到买卖双方的核心利益。以下将对合同中几个关键模块进行剖析，并提示签署时应特别关注的细节。

（一）合同当事人信息

合同首页应明确列出出卖人（开发商）与买受人（购房者）的详细信息。

*出卖人信息：需核实开发商的全称、注册地址、统一社会信用代码、法定代表人等，确保与《商品房预售许可证》上的信息一致。同时，应确认开发商是否具备独立法人资格和相应的房地产开发资质。

*买受人信息：个人购房者需填写准确的姓名、身份证号、联系方式、通讯地址；单位购房者则需填写单位全称、统一社会信用代码、法定代表人等。若为共同购买，需列明所有共有人及其份额或共有方式。

（二）项目建设依据与商品房基本情况

这部分是对所购房屋合法性及基本属性的界定。

*项目建设依据：合同中应载明开发商取得的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》（即“五证”）的编号。购房者务必核实这些证件的真实性和有效性，没有《商品房预售许可证》的期房，绝对不能购买。

*商品房基本情况：

*房屋坐落：精确到具体的楼栋号、单元号、房号，确保与规划一致。

*房屋用途：明确是住宅、商业还是其他，这将影响产权年限、税费及使用功能。

*建筑面积与套内建筑面积：这是计算房价的基础。合同中应分别列明，并约定面积差异的处理方式（通常按《商品房销售管理办法》执行，但需看合同具体约定）。

*房屋结构、户型、朝向、层高：这些细节应尽可能详细，最好附有经规划部门审核的户型图作为合同附件。

（三）商品房价款及支付方式

这是合同的核心经济条款。

*单价与总价：明确房屋的单价（按建筑面积或套内建筑面积计算）和总价款。总价应精确计算，并大写小写同时列明。

*付款方式：是一次性付款、分期付款还是按揭贷款。若为按揭贷款，需明确首付款金额、付款时间，以及办理贷款的相关责任和期限。对于贷款不成的情况（如银行审批未通过），合同应约定是买受人自筹资金补足还是解除合同及已付款项的退还方式。

*付款时间节点：每一笔款项的支付都应有明确的时间约定，避免模糊表述。

（四）交付期限与交付条件

这是购房者最关心的条款之一，直接关系到何时能入住。

*交付期限：应有明确的交房日期，精确到年、月、日。避免使用“预计”、“大约”等不确定词汇。

*交付条件：这是重中之重。房屋交付必须达到法定和约定的条件。法定条件通常包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同中可能还会约定其他条件，如供水、供电、供暖、燃气、通讯等基础设施达到使用条件。务必注意，“单体验收合格”不等同于“竣工验收备案”，后者是更严格、更完整的法定交付条件。

（五）产权登记

*办理期限：合同应约定开发商协助购房者办理不动产权属登记的期限，以及因开发商原因导致不能按期办证的违约责任。

*税费承担：明确办理产权登记过程中各项税费（如契税、印花税、登记费等）的承担方。

（六）质量标准与保修

*质量标准：房屋质量应符合国家及行业相关标准，并符合设计文件要求。合同中可约定具体的质量验收规范。

*保修范围与期限：应按照《建设工程质量管理条例》及《住宅质量保证书》的规定执行，明确地基基础、主体结构、防水、管线、设备安装等的保修期限和责任主体。

（七）违约责任

这是保障合同履行的关键条款，对买卖双方都具有约束力。

*出卖人违约责任：主要包括逾期交房、逾期办证、房屋面积差异过大、房屋质量不合格、擅自变更规划设计、交付房屋与宣传或样板间严重不符等情况下的违约责任。违约金的计算方式（按日、按总房款比例等）和上限应明确约定。

*买受人违约责任：主要包括逾期付款的违约责任。同样，违约金的计算方式和上限需明确。

（八）补充协议与附件

商品房预售合同通常为格式合同，开发商可能会通过补充协议来修改或增加条款。购房者务必仔细审查补充协议，对于不公平、不合理的条款（如加重购房者责任、减轻开发商责任的条款），应据理力争，要求修改或删除。合同附件（如户型图、房屋平面图、补充协议、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》样本等）是合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

二、期房购买的主要法律风险提示

期房交易的特殊性决定了其风险较现房更