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2025年房地产经纪人查封登记与拍卖税费承担专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人查封登记与拍卖税费承担专题试卷及

解析

2025年房地产经纪人查封登记与拍卖税费承担专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、人民法院对被执行人房产进行查封登记时，该登记的性质属于？

A、预告登记

B、异议登记

C、限制登记

D、变更登记

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封登记属于限制登记的一种，其目的是限制被查封房产

的处分权，保障将来判决的执行。A选项预告登记是为保障将来物权的实现；B选项异

议登记是针对不动产登记簿记载的事项有异议提出的；D选项变更登记是针对不动产

权利人、坐落等信息的变更。知识点：不动产登记类型。易错点：容易混淆查封登记与

异议登记的性质，前者是司法强制措施，后者是权利人主动提出的异议。

2、在司法拍卖中，拍卖公告中明确载明“一切税费由买受人承担”，关于该条款的效

力，下列说法正确的是？

A、该条款绝对有效，买受人必须承担所有税费

B、该条款绝对无效，违反了税收法定原则

C、该条款部分有效，对于法定纳税义务人的税款不能转嫁

D、该条款效力待定，需税务机关批准

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据税收法定原则，纳税义务人是法定的，不能通过约定

随意转嫁。但拍卖公告中的税费承担条款，在司法实践中，对于交易过程中产生的契税

等买方税费，约定由买受人承担是有效的；但对于本应由出卖方（被执行人）承担的增

值税、个人所得税等，约定由买受人承担，虽然条款可能被认定为有效，但税务机关仍

会向法定纳税义务人追缴，买受人承担的实际上是“税费”而非“税”，即承担了本应由卖

方支付的款项，但纳税义务人并未改变。因此，该条款并非绝对有效或无效。知识点：

司法拍卖税费承担规则。易错点：误认为约定可以完全改变法定纳税义务人。

3、房地产经纪人向客户介绍法拍房时，应重点提示的风险不包括？

A、产权不清晰风险

B、无法清场交付风险

C、房屋质量瑕疵风险

D、开发商品牌溢价风险

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【答案】D

【解析】正确答案是D。法拍房的主要风险集中在产权、交付、税费、瑕疵等方面，

这些都是法拍程序固有的或可能产生的风险。开发商品牌溢价是商品房市场中的概念，

与法拍房的核心风险无关。知识点：法拍房风险识别。易错点：容易忽略“品牌溢价”这

一与法拍房性质无关的选项，而误选其他看似风险更大的选项。

4、关于查封登记的效力范围，下列说法正确的是？

A、仅及于房屋所有权，不及于土地使用权

B、仅及于土地使用权，不及于房屋所有权

C、同时及于房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权

D、效力范围由法院在查封裁定中明确，登记机构不做判断

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据“房地一体”原则，查封房产时，其效力不仅及于房屋本

身，也必然及于该房屋所占用的土地使用权，以防止权利人通过处分土地来规避执行。

知识点：查封登记的效力范围。易错点：容易将房屋和土地的权利分割看待，忽略了“房

地一体”这一基本原则。

5、被执行人的房产被拍卖后，原产权人（被执行人）应承担的主要税费是？

A、契税

B、印花税

C、个人所得税

D、不动产登记费

【答案】C

【解析】正确答案是C。在不动产交易中，卖方（此处为被执行人）主要承担增值税

及其附加、土地增值税（如产生）、个人所得税等。买受人主要承担契税和印花税。不

动产登记费通常由权利人（买受人）缴纳。知识点：不动产交易各税种的纳税人。易错

点：容易混淆买卖双方各自应承担的税种，特别是个人所得税和契税的纳税人。

6、房地产经纪人在协助客户办理法拍房过户时，发现该房产存在未解除的抵押登

记，正确的处理方式是？

A、告知客户风险，建议放弃购买

B、自行联系抵押权人办理解押手续

C、要求法院出具解除抵押的协助执行通知书

D、忽略抵押登记，直接办理