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2025年物权法案例考试及答案

2023年5月10日，某市居民李建国与妻子王芳共同出资购买了位于青阳区阳光小区5栋202室的房屋（以下简称202室），不动产权证书登记为李建国单独所有。2024年3月，李建国因经营建材生意需要资金周转，未经王芳同意，将202室抵押给某商业银行（以下简称银行），借款200万元，并于3月15日办理了抵押登记。借款合同约定借款期限至2025年3月14日，若逾期未还，银行有权就抵押房产优先受偿。

2024年6月，李建国因建材市场行情恶化，资金链进一步紧张，遂将202室以300万元价格出售给不知情的购房者张凯。双方签订《房屋买卖合同》时，李建国未告知张凯房屋已抵押的事实。张凯支付了200万元首付款后，李建国将房屋钥匙交付张凯，张凯随即对房屋进行了装修并入住。2024年7月5日，双方前往不动产登记中心办理过户手续时，登记机构以该房屋存在抵押登记为由不予办理转移登记。

2024年8月，李建国为获取更多资金，又与小额贷款公司（以下简称小贷公司）签订《借款合同》，约定借款150万元，借款期限6个月，并以202室作为抵押。李建国向小贷公司出示了伪造的不动产登记证明（显示该房屋无抵押），小贷公司未核实登记信息即与李建国签订抵押合同，但未办理抵押登记。

2025年3月15日，李建国因建材生意破产，未能偿还银行到期借款。银行向法院提起诉讼，要求行使抵押权，拍卖202室并优先受偿。此时张凯才得知房屋已被抵押的事实，主张自己已支付大部分房款并实际占有房屋，有权阻止银行行使抵押权；小贷公司亦主张对202室享有抵押权，要求参与分配。王芳则以李建国擅自处分夫妻共同财产为由，主张银行的抵押权无效。

问题一：银行对202室的抵押权是否有效？王芳主张抵押权无效的理由能否成立？请结合《民法典》相关规定分析。

问题二：张凯与李建国签订的《房屋买卖合同》效力如何？张凯是否取得202室所有权？其主张阻止银行行使抵押权的请求能否得到支持？

问题三：小贷公司对202室是否享有抵押权？若银行实现抵押权后有剩余价款，小贷公司能否参与分配？

问题四：若法院拍卖202室得款280万元，银行、张凯、小贷公司的权利应如何清偿？（假设不考虑拍卖费用、税费等其他成本）

答案：

问题一：银行对202室的抵押权有效，王芳的主张不能成立。根据《民法典》第214条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第402条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，李建国与银行签订抵押合同并办理了抵押登记，抵押权已有效设立。关于王芳主张的擅自处分夫妻共同财产问题，根据《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为共同财产，但不动产物权的公示以登记为准。202室登记为李建国单独所有，银行作为善意第三人，基于对不动产登记的信赖，有理由相信李建国为单独所有权人。根据《民法典》第311条关于善意取得的规定，即使李建国擅自处分共同财产，银行因善意、支付合理对价（发放贷款）并完成抵押登记，其抵押权应受法律保护。王芳若认为权益受损，可向李建国主张损害赔偿，但不影响银行抵押权的效力。

问题二：张凯与李建国签订的《房屋买卖合同》有效，但张凯未取得202室所有权，其阻止银行行使抵押权的请求不能得到支持。首先，根据《民法典》第143条，合同有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定。李建国与张凯签订的合同不存在无效情形，虽李建国未告知抵押事实，但该行为属于欺诈，根据《民法典》第148条，受欺诈方张凯可请求撤销合同，但在撤销前合同有效。其次，根据《民法典》第209条，不动产物权的转让经登记发生效力。张凯虽支付首付款并占有房屋，但未完成过户登记，故未取得所有权。最后，关于抵押权与购房人权益的冲突，根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的除外；转让财产的，抵押权不受影响。本案中李建国转让已抵押房屋，银行的抵押权不因转让而消灭。张凯作为买受人，在明知或应知房屋存在抵押（或因未查档未尽合理注意义务）的情况下，其权益不能对抗已登记的抵押权。因此，银行有权行使抵押权，张凯的阻止请求无法律依据。

问题三：小贷公司对202室不享有抵押权，不能参与剩余价款分配。根据《民法典》第402条，以不动产抵押的，抵押权自登记时设立。小贷公司虽与李建国签订抵押合同，但未办理抵押登记，故抵押权未设立。即使李建国伪造登记证明，小贷公司作为专业金融机构，未尽到核实抵押财产权属的基本义务（如通过不动产登记机构查询），存在重大过失，不构成善意取得抵押权。因此，小贷公司仅对李建国享有普通债权，无权就202室优先受偿，银行实现抵押权后的剩余价款应优先清偿其他合法债权（如无其他优先债权人则归李建国），小