房地产质保期内《维修管理办法》.docxVIP

一、总则

为规范房地产项目在质量保修期内的维修管理工作，明确各方主体的权利与义务，保障业主（或物业使用人）的合法权益，确保维修工作及时、高效、保质保量地进行，特制定本办法。

本办法依据《中华人民共和国民法典》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》及其他相关法律法规，并结合项目实际情况制定。

本办法适用于本房地产项目（以下简称“项目”）在质量保修期内的各类维修活动及其管理。项目内已竣工验收合格并交付使用的房屋建筑工程、附属设施设备及相关场地，在国家规定或合同约定的质量保修期内，其维修管理均适用本办法。

质保期内维修管理工作遵循“业主至上、及时响应、质量为本、权责清晰、规范高效”的原则。

二、各方主体的职责与义务

（一）业主（或物业使用人）

业主是物业的所有权人，在质保期内发现房屋质量缺陷，有权依据本办法及相关法律法规要求开发建设单位履行保修义务。其主要职责与义务包括：

1.及时报修：在发现房屋质量问题时，应及时向物业服务企业（或开发建设单位指定的保修受理部门，下同）报修，并配合进行现场查勘。

2.提供信息：如实描述质量问题的部位、性质、程度及发现时间，并提供必要的联系方式。

3.配合维修：为维修工作提供必要的便利条件，包括允许维修人员进入维修现场、暂时搬移影响维修的物品等。对于涉及结构安全或需大面积施工的维修，应按照通知要求配合做好相关准备。

4.验收确认：维修工作完成后，应在合理期限内对维修结果进行查验和确认。如有异议，应及时提出。

（二）物业服务企业

物业服务企业受业主委托或开发建设单位委托，负责项目的日常物业管理，在质保期维修管理中扮演着承上启下的重要角色。其主要职责与义务包括：

1.受理报修：设立专门的报修渠道（如电话、线上平台、服务中心窗口等），及时、准确地记录业主报修信息。

2.现场查勘：接到报修后，应尽快组织专业人员或会同开发建设单位（或其委托的施工单位）对质量问题进行现场查勘，初步判断问题原因、责任方及维修范围。

3.转达与协调：对于确属质保范围内的维修事项，应及时将报修信息及查勘情况转达给开发建设单位，并协助协调维修事宜。

4.过程监督：对维修过程进行必要的跟踪与监督，确保维修工作按规范进行，使用合格材料，保障维修质量。

5.反馈与记录：及时向业主反馈维修进展情况，维修完成后，组织业主进行验收，并将报修记录、查勘记录、维修记录、验收记录等资料整理归档。

（三）开发建设单位（建设单位）

开发建设单位是房屋质量的第一责任人，对质保期内的房屋质量缺陷承担法定保修责任。其主要职责与义务包括：

1.履行保修义务：严格按照国家法律法规及购房合同约定，对质保期内出现的属于保修范围的质量缺陷，及时组织维修。

2.明确责任部门：应设立或委托专门的保修管理部门（或机构），配备必要的专业人员，负责统筹协调质保期内的维修工作。

3.委托与管理：可委托原施工单位、物业服务企业或专业维修单位进行具体维修工作，但不得因此转移或免除自身的保修责任。应对委托的维修单位进行管理和监督。

4.制定维修方案：对于复杂或重大的质量问题，应组织制定详细的维修方案，必要时进行专家论证，并向业主进行说明。

5.承担费用：承担质保期内应由其负责的维修费用，包括人工费、材料费、管理费等。

6.处理投诉：建立有效的投诉处理机制，及时回应和妥善处理业主在维修过程中提出的异议和投诉。

（四）施工单位

施工单位作为工程的具体建造者，对其施工质量负责。在质保期内，按照与开发建设单位签订的施工合同约定，承担具体的保修义务。其主要职责与义务包括：

1.响应维修：按照开发建设单位（或其委托的物业服务企业）的通知，及时派员到场进行维修。

2.保证质量：严格按照国家施工规范、设计要求及维修方案进行施工，确保维修工程质量，使用符合国家标准和设计要求的材料、设备。

3.遵守时限：在合理的维修工期内完成维修任务，避免不必要的拖延。

4.接受监督：接受开发建设单位、物业服务企业的监督，并配合业主的查验。

三、维修程序与规范

（一）报修与受理

1.业主发现质量问题后，可通过物业服务企业公布的报修方式进行报修。

2.受理人员应详细记录报修人信息、房屋信息、报修内容（部位、症状、程度）、联系方式、报修时间等，并向报修人出具报修凭证或告知报修编号。

（二）查勘与确认

1.物业服务企业应在接到报修后的约定时限内（如24小时内）进行首次现场查勘。对于紧急情况（如渗漏水严重、管道爆裂等），应立即组织查勘与应急处理。

2.查勘人员应做好现场记录，可采取拍照、录像等方式留存证据。对于复杂问题，应及时通知开发建设单位共同查勘。

3.经查勘确认属于质保范围的，进入维修流程；不属于质保范围的，应向业