房地产估价师考试试题与答案.docxVIP

第PAGE页共NUMPAGES页

房地产估价师考试试题与答案

一、单选题（共5题，每题2分）

1.某城市某新建住宅小区，土地面积为10万平方米，规划容积率为2.5，建筑密度为30%，绿地率为40%。假设该小区住宅售价为每平方米8000元，则该小区的住宅总售价约为多少万元？

A.2000万

B.2500万

C.4000万

D.5000万

2.某商业地产项目，土地使用权年限为40年，已使用5年，剩余年限为35年。根据剩余年限递减法评估，该地块的剩余使用年限价值占原年限价值的比例为多少？

A.85%

B.90%

C.95%

D.100%

3.某写字楼的年租金收入为100万元，运营成本为租金收入的30%，折现率为8%。若该写字楼剩余经济寿命为10年，则其净现值（NPV）约为多少万元？

A.500

B.600

C.700

D.800

4.某城市某宗住宅用地，宗地形状为长方形，长100米，宽80米，相邻地块的成交价格为每平方米5000元。若采用比较法评估，该宗地的地价最可能为多少万元？

A.4000

B.4500

C.5000

D.5500

5.某商业综合体采用收益法评估，年租金收入为2000万元，运营成本为租金收入的20%，折现率为10%。若该综合体剩余经济寿命为20年，则其评估价值约为多少万元？

A.10000

B.12000

C.14000

D.16000

二、多选题（共5题，每题3分）

1.影响房地产估价的因素有哪些？

A.宏观经济政策

B.区域交通条件

C.土地用途限制

D.估价方法选择

E.市场供求关系

2.在采用成本法评估时，需要考虑哪些成本因素？

A.土地取得成本

B.建筑工程成本

C.开发费用

D.利息成本

E.税费

3.比较法评估的关键步骤包括哪些？

A.收集可比案例

B.确定比较修正系数

C.计算比准价值

D.选择估价方法

E.考虑区域因素

4.收益法评估中，需要考虑哪些因素？

A.年租金收入

B.运营成本

C.折现率

D.经济寿命

E.市场利率

5.在房地产估价报告中，需要包含哪些内容？

A.估价目的

B.估价对象描述

C.估价方法

D.估价结果

E.附件清单

三、判断题（共5题，每题2分）

1.房地产估价必须由注册房地产估价师进行，非专业人士不得从事估价业务。（正确/错误）

2.在评估商业地产时，通常采用成本法，因为商业地产的收益不稳定。（正确/错误）

3.比较法评估的核心是选择与估价对象条件相近的可比案例。（正确/错误）

4.土地使用年限越短，其地价越高。（正确/错误）

5.在评估时，估价师需要考虑估价对象的区位因素，如交通、配套等。（正确/错误）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述房地产估价的必要性。

2.简述收益法的适用范围。

3.简述比较法评估的步骤。

五、计算题（共2题，每题10分）

1.某宗住宅用地，面积为2000平方米，规划容积率为3，建筑成本为每平方米3000元，开发费用为地价的20%，融资成本为地价的10%（年利率6%），土地取得成本为每平方米4000元。若土地使用年限为70年，已使用5年，采用成本法评估该地块价值（土地还原利率为8%）。

（要求：列出计算步骤并给出最终评估价值）

2.某写字楼年租金收入为500万元，运营成本为租金收入的25%，剩余经济寿命为15年，折现率为12%。采用收益法评估该写字楼价值。

（要求：列出计算步骤并给出最终评估价值）

答案与解析

一、单选题答案与解析

1.答案：C

解析：

-容积率：2.5→总建筑面积=10万×2.5=25万平方米

-建筑密度：30%→建筑面积=25万×30%=7.5万平方米

-绿地率：40%→绿地面积=25万×40%=10万平方米

-住宅建筑面积=总建筑面积-建筑面积=25万-7.5万=17.5万平方米

-住宅总售价=17.5万×8000=4000万元

2.答案：B

解析：

-剩余年限价值占比=[1-(1+i)^-n]/[1-(1+i)^-N]

-i=8%（折现率），n=35（剩余年限），N=40（原年限）

-计算公式：[1-(1.08)^-35]/[1-(1.08)^-40]≈90%

3.答案：A

解析：

-年净收益=租金收入-运营成本=100万-30万=70万

-NPV=Σ(年净收益/(1+r)^t)，t=1至10，r=8%

-NPV≈70×[1-(1.08)^-10]/0.08