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房屋买卖纠纷案例剖析

引言

房屋买卖作为民生领域的重大财产交易行为，涉及金额大、环节多、法律关系复杂。从购房资格审核、合同签订到付款过户、物业交割，任何一个环节的疏漏都可能引发纠纷。近年来，随着房地产市场的波动和交易模式的创新，房屋买卖纠纷呈现类型多样化、矛盾尖锐化的特点，既影响交易双方的财产权益，也对市场秩序的稳定提出挑战。本文通过典型案例剖析，梳理常见纠纷类型、法律争议焦点及解决路径，为交易参与者提供实践参考。

一、合同效力争议：交易根基的法律检验

合同是房屋买卖的核心依据，其效力直接决定交易能否顺利推进。实践中，因合同效力引发的纠纷占比超30%，主要集中在“阴阳合同”效力认定与“无权处分”合同的法律后果两大场景。

（一）“阴阳合同”：避税外衣下的风险陷阱

某年，李某通过中介购买王某名下一套住房，双方协商总价款200万元。为降低契税，中介提议签订“阴阳合同”：网签合同约定价款160万元（按地区最低计税价填写），另签一份补充协议明确实际成交价200万元。交易初期进展顺利，李某支付首付款后，王某却以“网签价格过低显失公平”为由拒绝继续履行。李某起诉要求继续履行，王某反诉主张合同无效。

法院经审理认为，网签合同与补充协议构成“阴阳合同”，其中网签合同系双方为规避国家税收监管虚假意思表示，根据《民法典》第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，网签合同无效；但补充协议反映了双方真实交易意图，且未违反法律强制性规定，应认定有效。最终判决王某继续履行补充协议约定的义务，并承担因诉讼产生的合理费用。

此案例揭示两大风险：其一，“阳合同”（网签合同）因虚假意思表示无效，无法作为主张权利的依据；其二，若房价大幅波动，违约方可能以“合同无效”为由毁约，守约方需承担举证真实交易关系的责任。实践中，税务部门发现“阴阳合同”后，还可能追缴税款并处罚款，交易双方均面临行政风险。

（二）无权处分：共有产权引发的合同效力之辩

张某与妻子陈某婚后共同购买一套房产，登记在张某一人名下。某年，张某因急需资金，在未告知陈某的情况下与李某签订《房屋买卖合同》，约定以300万元出售该房。李某支付定金10万元后，陈某得知此事坚决反对，要求解除合同。李某认为房产证仅登记张某一人，合同有效，诉至法院要求继续履行。

法院审理认为，该房产虽登记在张某一人名下，但系婚姻关系存续期间取得，属夫妻共同财产。根据《民法典》第301条“处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意”之规定，张某擅自处分共有财产构成无权处分。但无权处分不必然导致合同无效，根据《民法典》第597条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”，本案中陈某明确反对出售，合同已无法实际履行，故判决解除合同，张某双倍返还定金并赔偿李某因信赖利益造成的损失（如中介费、评估费等）。

此案例关键在于区分“合同效力”与“物权变动”：无权处分的合同本身有效（除非存在其他无效情形），但物权能否转移取决于权利人是否追认。买方若未尽到合理审查义务（如未核实共有人情况），可能面临无法取得产权的风险；卖方若擅自处分共有财产，需承担违约赔偿责任。

二、履行过程纠纷：细节疏漏的责任划分

合同生效后，从付款、交房到过户的每一步履行都可能因约定不明、操作不当引发争议。其中，付款违约与过户障碍是最常见的两类纠纷。

（一）付款违约：期限与方式的边界争议

王某与李某签订《房屋买卖合同》，约定李某应于合同签订后30日内支付首付款80万元，剩余120万元通过银行贷款支付。合同签订后第25日，李某向王某转账50万元并备注“首付款”，第35日又转账30万元。王某以“首付款未按时足额支付”为由拒绝继续履行，要求解除合同并没收定金。

法院经审查合同条款发现，双方仅约定“首付款80万元”，未明确“分期支付是否允许”及“逾期支付的宽限期”。根据《民法典》第510条“合同生效后，当事人就质量、价款等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或交易习惯确定”，结合李某分两次支付且总额符合约定的事实，认定李某虽存在轻微逾期（35日支付最后一笔），但未构成根本违约。最终判决双方继续履行合同，李某向王某支付逾期付款的利息（按LPR计算）。

此案例反映出合同条款细化的重要性：若未明确“付款时间节点”“分期支付条件”“逾期责任”，易引发责任认定争议。实践中，建议在合同中约定“首付款分×期支付，每期金额及支付时间”“若买方未按约支付任意一期，卖方有权要求一次性付清剩余款项或解除合同”等条款，避免模糊表述。

（二）过户障碍：产权瑕疵与政策变动的应对

赵某购买孙某的二手房，合同约定过户时间为付款后10个工作日内。赵某按约支付全款后，孙某以“房产证丢失需补办”为由拖延过户