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建设工程优先受偿权案例

引言

建设工程优先受偿权是《民法典》赋予承包人的法定权利，旨在平衡建设工程领域各方利益，解决长期存在的“工程款拖欠”难题。这一权利不仅关系到施工企业的生存发展，更与建筑工人工资支付、建筑市场秩序稳定密切相关。近年来，随着房地产行业调整和建设工程纠纷增多，优先受偿权的法律适用问题愈发复杂，司法实践中涌现出大量典型案例。本文通过梳理法律依据、分析典型案例、探讨争议焦点，结合实务经验总结启示，为理解和运用这一权利提供参考。

一、建设工程优先受偿权的法律基础

建设工程优先受偿权的法律依据可追溯至1999年《合同法》第286条，2021年《民法典》第807条在此基础上予以继承，规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工解释一》）进一步细化了权利主体、客体范围、行使期限等关键问题。例如，第35条明确“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”为权利主体；第40条规定“优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定”，即主要包括人工、材料、机械费用等直接成本，不包括违约金、利息等间接损失；第41条将行使期限调整为“自发包人应当给付建设工程价款之日起算18个月”，较此前的6个月大幅延长，更利于承包人主张权利。

（一）权利性质与立法目的

从法律属性看，建设工程优先受偿权是法定担保物权，其优先性高于普通债权，甚至优先于抵押权（《建工解释一》第36条）。立法目的在于保护承包人的劳动成果，避免因发包人资金链断裂导致承包人“血本无归”，同时间接保障建筑工人的工资权益，维护社会公平。例如，某施工企业投入大量人力物力完成主体结构施工后，若发包人因债务纠纷被法院强制执行，此时优先受偿权能确保该企业的工程款从拍卖款中优先受偿，而非与其他债权人按比例分配。

二、典型案例分析：从争议到裁判的实践逻辑

为更直观理解优先受偿权的适用场景，以下通过三类典型案例，分析司法实践中权利行使的关键问题。

（一）未竣工工程的优先受偿权行使

案情概述：某开发商与A建筑公司签订《施工合同》，约定A公司承建商业综合体项目，合同总价2亿元，工期24个月。施工至主体结构完成80%时，开发商因资金链断裂停工，A公司起诉要求解除合同并主张工程折价优先受偿。开发商抗辩“工程未竣工，不符合优先受偿权行使条件”。

争议焦点：未竣工工程是否享有优先受偿权？

法院裁判：法院经审理认为，优先受偿权的核心在于“建设工程的价款”是否因承包人的劳动和投入产生，而非工程是否竣工。根据《建工解释一》第39条“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”，本案中A公司已完成的主体结构经质量验收合格，故支持其优先受偿权，范围以已完工程的造价鉴定金额为准（约1.2亿元）。

法律启示：未竣工工程行使优先受偿权需满足两个条件：一是工程质量合格（包括已完部分）；二是承包人对已完工程享有合法债权。实践中，承包人需注意保留施工日志、分部分项验收记录等证据，证明已完工程质量合格，避免因“质量争议”导致权利受阻。

（二）装饰装修工程的优先受偿权认定

案情概述：B装修公司与某酒店签订《装饰装修合同》，约定B公司负责酒店室内装修，合同价800万元。装修完成后，酒店拖欠工程款300万元。B公司起诉主张对酒店装修部分折价优先受偿，酒店辩称“装饰装修工程不属于《民法典》规定的‘建设工程’，不适用优先受偿权”。

争议焦点：装饰装修工程是否属于优先受偿权的客体范围？

法院裁判：法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第2条，“建设工程”包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。《建工解释一》第37条进一步明确：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”本案中，酒店是装修工程所依附建筑物的所有权人，且装修工程可独立折价（如整体转让时装修价值可评估），故支持B公司的优先受偿权。

法律启示：装饰装修工程承包人行使优先受偿权需满足两个特殊条件：一是发包人须为建筑物所有权人（若发包人是承租人，则无法对租赁物主张优先受偿）；二是装修工程需具备折价或拍卖条件（如非临时装修、与建筑物形成附合）。实践中，装修公司应在合同中明确发包人对建筑物的权属，并约定装修工程的价值评估方式。

（三）优先受偿权