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法条解读《民法典》居住权纠纷处理

一、居住权制度的法律基础与纠纷处理核心

（一）居住权的立法定位与制度价值

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权类型，其立法目的在于满足特定群体对房屋的居住需求，实现“住有所居”的民生保障。从制度定位看，居住权突破了传统“所有权—使用权”的二元结构，通过设立独立的用益物权，让房屋所有权与居住权分离，既保障所有权人对房屋的处分权，又为需要居住的主体（如离婚后无房一方、赡养关系中的老人、房屋赠与后的原住户等）提供长期稳定的居住保障。这种“物尽其用”的制度设计，回应了社会转型期因婚姻家庭、遗产分配、以房养老等场景产生的实际需求，是《民法典》“以人民为中心”立法理念的重要体现。

（二）纠纷处理的核心法律依据

《民法典》第366条至第371条系统规定了居住权的设立、行使、消灭等规则，构成处理居住权纠纷的核心法律依据。其中，第366条明确居住权的定义（“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权”），第367条至第368条规定设立形式（书面合同+登记），第369条限制权利内容（不得转让、继承，原则上不得出租），第370条规定消灭事由（期限届满、居住权人死亡等），第371条允许以遗嘱方式设立居住权。这些法条既构建了居住权的“物权法定”框架，又为纠纷处理提供了“有法可依”的操作指引。例如，实践中若当事人仅口头约定居住权而未登记，法院可依据第368条“居住权自登记时设立”的规定，认定该约定不产生物权效力，从而明确纠纷处理的边界。

二、居住权纠纷的常见类型与法律适用

（一）设立阶段的纠纷：形式瑕疵与效力争议

居住权设立阶段的纠纷主要集中在“设立程序不规范”和“主体适格性争议”两方面。

一方面，部分当事人因法律意识不足，仅通过口头协议、离婚协议条款或遗嘱草稿约定居住权，未签订书面合同或办理登记。根据第367条“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”和第368条“居住权自登记时设立”的规定，未满足书面形式或未登记的，居住权不成立。例如，张某与李某离婚时约定“李某可在张某所有的房屋中居住至再婚前”，但未办理居住权登记。后张某将房屋出售给王某并过户，王某要求李某搬离，李某主张居住权。此时法院需认定，因未登记，李某的“居住权”仅为债权约定，无法对抗王某的所有权，李某只能依据离婚协议向张某主张违约赔偿。

另一方面，主体适格性争议主要表现为“非住宅房屋能否设立居住权”“未成年人或限制民事行为能力人能否作为居住权人”等。根据第366条“对他人的住宅享有占有、使用”的表述，居住权客体仅限于“住宅”，商用房、农村宅基地上的非居住用房（如仓库）无法设立；而居住权人作为权利主体，法律未限制民事行为能力，未成年人可由法定代理人代为行使权利，因此此类争议通常以“客体是否为住宅”作为裁判关键。

（二）行使阶段的纠纷：权利范围与义务冲突

居住权设立后，行使阶段的纠纷多围绕“权利范围不清”“义务履行争议”和“第三人权益冲突”展开。

权利范围争议常见于“居住空间的具体界限”“附属设施的使用”等问题。例如，王某在李某的房屋内设立居住权，合同仅约定“可居住于该房屋”，未明确是否包含阳台、储物间或共用卫生间。此时需结合第366条“按照合同约定”的规定，若合同无约定，可依据《民法典》第510条（合同漏洞填补规则），按照交易习惯或房屋通常使用方式确定；若仍无法明确，则需法官根据“满足基本居住需求”的立法目的自由裁量。

义务履行争议主要涉及“居住权人的维护责任”和“所有权人的配合义务”。根据第369条“居住权期限内，居住权人应当合理使用住宅”的隐含义务，居住权人需承担日常维护（如缴纳物业费、修复非因自然损耗造成的损坏）；而所有权人则需保证房屋符合居住条件（如不擅自断水断电）。若所有权人将房屋抵押给银行，根据第406条（抵押期间财产转让规则），抵押权设立前已设立居住权且登记的，居住权可对抗抵押权；若抵押权设立在后，则居住权不影响抵押权实现，但抵押权人行使权利时需保障居住权人的剩余期限利益。

第三人权益冲突典型如“居住权人与承租人的权利顺位”。若所有权人在设立居住权后将房屋出租，根据“物权优先于债权”原则，居住权人可要求承租人腾退；若先出租后设立居住权，则居住权人需尊重承租人的合法租赁期（“买卖不破租赁”同理适用于居住权）。

（三）消灭阶段的纠纷：事由认定与后续处理

居住权消灭阶段的纠纷主要表现为“消灭事由是否成就”和“注销登记的责任归属”。

根据第370条，居住权消灭的法定事由包括“期限届满”“居住权人死亡”“约定的消灭条件成就”。实践中，“期限届满”可能因合同约定模糊（如“至子女成年时”）产生争议，需结合合同目的解释；“居住权人死亡”通常无争议，但需注意若居住权人仅为部分家庭成员（如老人为自己和配偶设立），配偶是否可继续居住需看