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房地产增值税申报表填写示范

房地产行业因其业务的特殊性和复杂性，在增值税申报方面与其他行业存在显著差异。准确、规范地填写增值税申报表，不仅是企业依法纳税的基本要求，也是规避税务风险、保障企业合法权益的关键环节。本文将结合房地产企业的经营特点，以实务操作为导向，详细示范房地产增值税申报表的填写要点与常见注意事项，助力财务人员提升申报效率与质量。

一、申报前的准备工作

在着手填写申报表前，充分的准备工作是确保申报数据准确无误的前提。

首先，需全面梳理当期发生的各项经济业务，特别是与房地产销售、预收款、进项抵扣相关的凭证和资料。这包括但不限于：合法有效的增值税专用发票、普通发票、未开具发票的销售台账、土地出让合同、建筑安装工程合同、银行收款凭证等。确保每一笔业务都有对应的原始凭证支撑，且业务发生的时间、金额、性质等要素清晰可辨。

其次，准确核算当期销售额。房地产企业的销售额核算需区分不同计税方法（一般计税方法与简易计税方法）、不同项目（新项目与老项目）以及不同销售状态（预收款、现房销售）。对于采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应按照3%的预征率预缴增值税，这部分款项在申报表中需单独列示，不可与当期应税销售额混淆。

再次，细致整理进项税额。需对当期取得的进项发票进行认证或勾选确认，并严格区分可抵扣进项税额与不可抵扣进项税额。尤其要注意，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，其进项税额不得从销项税额中抵扣。对于兼用于一般计税项目和简易计税项目、免税项目的固定资产、无形资产、不动产，其进项税额可全额抵扣，但需做好相应台账管理。

此外，还需确认与房地产项目相关的土地价款等扣除项目金额。根据相关政策，适用一般计税方法的房地产项目，其销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。因此，需准确计算当期销售房地产项目对应的土地价款，准备好土地出让金票据等相关扣除凭证。

二、核心申报表的构成与填写要点

房地产企业增值税申报主要涉及《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》（主表）、《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）、《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）、《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）以及《增值税预缴税款表》等。以下将重点示范核心附表及主表的填写。

（一）《增值税预缴税款表》的填写

房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。此表用于申报预缴税款情况。

“项目编号”：填写房地产开发项目在住建部门的项目备案编号。

“项目名称”：填写房地产开发项目的全称。

“项目地址”：填写房地产开发项目的具体坐落地址。

“销售额”：填写本期收到的预收款（含税）。需注意，此处的销售额并非最终确认的应税销售额，而是预征的计税依据。

“扣除金额”：房地产企业预缴增值税时，不得扣除土地价款，因此本栏次一般填写“0”。

“预征率”：根据政策规定，房地产预收款的预征率为3%。

“预征税额”：计算公式为（销售额-扣除金额）÷（1+适用税率或征收率）×预征率。若适用一般计税方法，此处“适用税率”为9%；若适用简易计税方法，“征收率”为5%。例如，当期收到含税预收款A万元，适用一般计税方法，则预征税额=A÷(1+9%)×3%。

（二）《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）的填写

该表主要反映纳税人本期销售货物、提供应税劳务、服务、不动产和无形资产的具体情况。房地产企业的销售业务主要在“开具增值税专用发票”、“开具其他发票”、“未开具发票”以及“纳税检查调整”等栏次填列。

1.一般计税方法计税项目：

*“项目及栏次”：选择“9%税率的服务、不动产和无形资产”对应的行次。

*“销售额”：填写当期确认的适用一般计税方法的房地产销售额（不含税）。这部分销售额应是扣除土地价款后的余额。计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

*“销项(应纳)税额”：计算公式为销售额×9%。

*“合计”：销售额与销项税额之和应等于当期确认的含税销售额。

*若当期有已开具增值税专用发票的销售额，则分别在“开具增值税专用发票”对应的“销售额”和“销项税额”栏填列；开具普通发票的销售额在“开具其他发票”栏填列；未开具发票的销售额在“未开具发票”栏填列。

2.简易计税方法计税项目：

*“项目及栏次”：选择“5%征收率的服务、不动产和无形资产”对应的行次。

*“销售额”：填写当期确认的适用简易计税方法的房地产销售额（不含税）。简易计税方法下，销售额为含税销售额除以（1+5%）。