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商街及购物中心委托经营管理合同

在商业地产的复杂生态中，商街及购物中心的成功运营高度依赖专业的管理能力。委托经营管理模式作为一种高效的资源整合与专业分工方式，被广泛采用。一份权责清晰、条款严谨的委托经营管理合同，是保障委托方（通常为业主或开发商）与受托方（专业商业管理公司）实现共赢的基石。本文将深入剖析此类合同的核心构成要素，探讨实务操作中的关键问题，为业内人士提供参考。

一、合同主体与合作基石：定义与释义

任何合同的首要任务是明确合作双方的身份与基本信息。在商街及购物中心委托经营管理合同中，委托方（甲方）通常是标的商业物业的所有权人、或经所有权人合法授权的权利人。受托方（乙方）则需具备相应的商业管理资质、团队及成功案例，其法人资格、专业能力与财务状况是合同履行的基本保障。

合同开篇应对核心术语进行清晰界定，这是避免后续争议的关键。“标的物业”需明确其具体位置、建筑面积（可细化至地上、地下及各功能分区）、土地用途及权属状况。“经营管理”的范畴需要广覆盖且具体化，不仅包括日常运营，还应涵盖前期筹备（如适用）、招商租赁、市场推广、客户服务、物业管理、财务运作等。此外，“开业日”、“计租日”、“租赁面积”、“公共区域”、“品牌库”等关键概念，均需在合同中给予明确的定义，确保双方对合同标的及履行环境有统一认知。

二、委托范围与管理权限：权责边界的清晰划分

委托范围是合同的核心条款，直接决定了受托方的工作内容与管理深度。这一条款的设定应尽可能详尽，具有可操作性。

招商与租赁管理通常是委托管理的重中之重。乙方需负责制定招商策略、品牌组合规划、租赁方案（包括租金水平建议、免租期政策等），并具体执行招商谈判、租户筛选、租赁合同签订与管理、租户进场装修协调等工作。甲方是否对重要租户的引进、租金条件等拥有最终审批权，以及审批的流程和时限，需在合同中明确约定，以平衡效率与控制。

运营管理涵盖了商业体日常运作的方方面面。从开闭店管理、商户经营秩序维护、公共区域环境营造（如美陈布置、清洁绿化）、客户服务中心运营，到突发事件应急处理、商户关系维护等，均属于乙方的核心职责。合同中应明确运营标准，例如清洁频次、安保配置、设施设备完好率等可量化指标。

市场推广与品牌塑造是提升商业体吸引力与影响力的关键。乙方需制定年度及专项市场推广计划，负责广告位管理、公关活动策划与执行、媒体合作、会员体系搭建与管理、线上线下营销渠道整合等。推广费用的预算编制、审批流程、使用范围及效果评估机制，也应在此部分详细约定。

物业管理与设施维护确保商业体的硬件条件满足经营需求。这包括但不限于房屋主体结构、公共设施设备（如空调、电梯、消防、给排水、强弱电系统）的日常巡检、维护保养与维修，能耗管理，以及垃圾清运、病虫害防治等。乙方需制定完善的维护计划和应急预案，保障物业的安全与正常运转。

财务管理与收益分配是双方利益平衡的焦点。乙方通常负责标的物业的租金、物业费、推广费、能源费等各项收入的收缴与管理，以及运营成本的核算与支付。合同中需明确乙方的管理费计取方式（常见有基本管理费加绩效提成、或按营收比例提取等模式），各项成本的列支范围与审批权限，财务报告的提交频率与规范，以及双方收益结算的周期与方式。

三、委托期限与合同终止：合作周期的动态平衡

委托期限的设定应综合考虑商业体的培育周期、市场环境及乙方的管理规划。通常会包含一个初始的筹备期（如有）和正式的经营期。经营期可设定为数年，并可约定在满足特定业绩条件下的续约选择权及续约流程。

合同的终止条款需严谨周全。除了期限届满自然终止外，还应约定提前终止的情形，如一方严重违约且在合理期限内未能纠正、乙方管理业绩未达约定标准、不可抗力导致合同目的无法实现等。合同终止后的资产交接、资料移交、费用结算、违约责任承担等善后事宜，也应做出明确规定，以保证过渡阶段的平稳有序。

四、双方权利与义务：合作关系的核心纽带

甲方的权利主要包括对乙方经营管理行为的监督权、重大事项的审批权（如前文提及的重要招商决策、大额预算支出等）、按照合同约定获取收益的权利，以及在乙方违约时追究其责任的权利。同时，甲方应履行提供符合约定条件的标的物业、协助乙方办理必要的经营手续、按时支付约定的管理费（如适用）、不随意干预乙方正常经营管理活动等义务。

乙方的权利则包括在委托范围内独立开展经营管理工作、按照合同约定收取管理费、要求甲方提供必要协助等。其核心义务在于勤勉尽责地履行管理职责，维护甲方及租户的合法权益，努力提升标的物业的经营效益与资产价值，并定期向甲方报告经营状况。

五、业绩目标与考核机制：驱动管理效能的引擎

为确保乙方积极履行管理职责，合同中应设定明确、可量化的业绩考核指标。常见的考核指标包括整体出租率、主要业态出租率、平均租金水平、客流量、销售额（如有条件统计）、顾客满意度等