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小产权房法律问题剖析：困境、根源与出路

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，小产权房在我国房地产市场中占据了不容忽视的份额。据相关数据显示，全国范围内小产权房的建筑面积总量已达数十亿平方米，在部分城市的边缘区域，小产权房的数量甚至占据当地住房总量的较大比例。在一些大城市的城乡结合部，小产权房成片分布，为大量居民提供了居住场所。小产权房的产生有着深刻的社会经济背景，主要源于我国独特的土地制度以及高房价的市场现状。

我国实行城乡二元土地制度，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。在现行制度下，农村集体土地要转变为建设用地用于房地产开发，必须先经过征收程序转为国有土地，再通过出让等方式供开发商使用。这一过程不仅手续繁琐、成本高昂，而且农民往往只能获得有限的土地征收补偿。而小产权房的建设则避开了这一复杂的土地征收与出让环节，农村集体经济组织或村民直接在集体土地上进行房屋建设并出售。这种操作方式既降低了房屋的建设成本，又使农民能够从土地开发中获取更多的经济利益，从而刺激了小产权房的大量建设。

从房价角度来看，随着经济的发展，城市土地资源愈发稀缺，加之房地产市场的投资属性被不断强化，导致商品房价格一路飙升，远远超出了普通居民的购买能力。以北京、上海等一线城市为例，房价动辄每平方米数万元甚至更高，一套普通的三居室住房总价可能高达数百万元。而与此同时，居民的收入增长速度相对缓慢，使得住房支付能力与房价之间的差距日益悬殊。在这种情况下，价格仅为同地段商品房几分之一甚至更低的小产权房，对于那些无力购买高价商品房的中低收入群体而言，具有极大的吸引力，成为了他们解决住房问题的无奈选择。

对小产权房法律问题进行研究具有重要的理论与现实意义。从理论层面来看，小产权房权属的模糊状态，暴露了我国现行房地产法律体系在城乡土地二元结构下的诸多不足与漏洞。在我国，城市房地产相关法律法规相对完善，而农村集体土地上房屋的法律规范却存在大量空白和不明确之处。通过深入研究小产权房法律问题，可以发现现有法律制度在土地流转、房屋产权登记、房地产交易等方面的缺陷，为立法部门制定更为完善、系统的房地产法律法规提供有力的依据，有助于填补法律空白，明确不同类型房产的产权界定标准和相关权益保障机制，从而促进我国房地产法律体系的协调统一发展，提升法律制度的科学性和实用性，为各类房地产市场活动提供更加明确、稳定的法律指引。

在现实层面，小产权房的大量存在，使得众多购买者的合法权益面临着巨大风险。由于小产权房缺乏合法的产权证书，购房者无法像购买商品房那样获得完整的产权保障。在面临房屋质量纠纷、拆迁补偿、继承等问题时，小产权房购房者往往处于极为被动的地位，其权益难以得到有效的法律维护。清晰界定小产权房的法律地位和相关权益，能够为购房者提供明确的法律依据，使他们在购房过程中清楚知晓自身的权益和风险，从而做出更为理性的决策。同时，当权益受到侵害时，购房者可以依据明确的法律规定寻求有效的救济途径，这对于切实保障广大中低收入群体的住房权益，维护社会公平正义具有重要意义。此外，小产权房的无序发展严重扰乱了正常的房地产市场秩序，研究小产权房法律问题并寻求合理的解决途径，有助于规范房地产市场秩序，促进房地产市场的健康发展。

1.2国内外研究现状

在国内，众多学者围绕小产权房展开了多方面的研究。在合法性方面，部分学者认为小产权房违反了现行土地管理法规和房地产政策，其建设未经过法定的土地征收和建设审批程序，缺乏合法的产权基础；但也有学者指出，小产权房的出现是对城乡二元土地制度的一种挑战和突破，从某种程度上反映了市场的需求，在一定条件下有其存在的合理性，应通过完善法律法规来规范其发展。

关于小产权房买卖合同的效力，学界和司法实践中存在不同观点。有的认为此类合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效；而有的则主张在满足一定条件，如购房人符合宅基地申请条件、合同不存在其他无效情形时，合同可以认定为有效，以平衡买卖双方的利益和维护交易秩序。

在解决小产权房问题的办法上，有学者建议通过土地制度改革，允许集体经营性建设用地直接入市流转，为小产权房的合法化提供制度基础；也有学者提出分类处理的思路，对于符合规划、不占用耕地的小产权房，可以通过补缴相关费用等方式使其合法化，而对于违法占用耕地、严重违反规划的小产权房则予以拆除。

在国外，由于大多数国家实行土地私有制，不存在与我国小产权房完全对应的概念和问题。然而，一些国家在土地流转、住房保障等方面的研究和实践经验，对我国解决小产权房问题具有一定的参考价值。例如，美国在土地产权明晰的基础上，建立了完善的土地流转市场和房地产交易制度，其对土地用途管制和规划的严格执行，确保了土地资源的合理利用；德国的住房保障体系较为完善，通过政府补贴、建设保障性住房等方式，满足了不同收入群