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二手房买卖交易流程及合同范本

引言

二手房交易因其涉及环节众多、法律条款复杂、资金额度较大，一直是房产市场中需要格外谨慎对待的领域。对于买卖双方而言，清晰了解交易流程、掌握合同要点，是保障自身权益、规避潜在风险的关键。本文将以通俗易懂的方式，系统梳理二手房买卖的标准流程，并提供一份具有参考价值的合同范本，希望能为您的交易保驾护航。请注意，本文内容基于普遍情况，具体操作时仍需结合当地政策及实际个案，并在必要时咨询专业法律或房产顾问。

一、二手房买卖交易流程详解

二手房交易流程通常可概括为多个关键步骤，每个步骤都有其特定的注意事项，任何一个环节的疏忽都可能导致不必要的麻烦。

（一）准备与看房阶段

这是交易的起始，也是奠定基础的重要环节。

1.明确需求与预算：买方需清晰自身购房需求（如户型、面积、地段、配套等）及可承受的资金范围，包括首付款、贷款能力及后续税费等。卖方则需对自己的房屋状况、市场价值有合理预期。

2.房源筛选与实地考察：买方通过中介、网络平台或个人渠道获取房源信息后，应进行多次、不同时段的实地看房，重点关注房屋结构、朝向、采光、通风、装修保养程度、小区环境、物业服务、周边配套（交通、学校、商业等）以及有无明显质量问题或不利因素（如噪音、污染等）。

3.产权初步核查：卖方应主动提供房屋产权证明（如不动产权证）供买方及中介核实。买方需注意查看产权人信息是否与卖方一致，房屋性质（商品房、经济适用房等）、面积、是否存在抵押、查封、共有权人等情况。此环节可委托中介或自行到不动产登记中心进行初步查询。

（二）议价与定金支付

当买方对房屋满意，卖方也对买方资质无异议时，进入实质性的价格磋商阶段。

1.价格谈判：买卖双方就房屋成交价格、付款方式、交房时间等核心条款进行协商。此过程可能反复，双方应保持理性沟通。

2.签订《购房意向书》与支付定金：价格达成一致后，为保证交易诚意，双方通常会签订一份《购房意向书》（或称《认购书》），并由买方向卖方支付一定数额的定金。

*定金性质：定金具有担保性质，根据《民法典》规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

*定金金额：由双方协商确定，实践中通常为总房款的一小部分。

*注意事项：意向书中应明确房屋基本信息、成交价格、定金金额、签订正式买卖合同的期限、违约责任等。同时，定金最好通过银行转账，并保留好转账凭证及卖方出具的收据。

（三）签订正式《存量房买卖合同》（即二手房买卖合同）

这是交易中最重要的法律文件，对双方权利义务进行明确约定。

1.合同起草与审核：合同可采用当地住建部门制定的示范文本，在此基础上由双方协商补充条款。建议买方仔细阅读合同每一条款，特别是关于房屋基本情况、价款、付款方式、税费承担、交房、过户、违约责任等核心内容。如有疑问，应及时提出并与卖方协商，必要时可咨询专业律师。

2.关键条款确认：

*房屋基本信息：地址、产权证号、面积（建筑面积与套内面积）、结构、建成年代等务必准确无误。

*房屋价款及支付方式：总价款、定金（已付定金如何处理）、首付款、尾款（或贷款金额及到账时间）的支付金额、时间节点和支付方式（现金、银行转账等）。

*税费承担：明确各项税费（契税、个人所得税、增值税及附加、中介费等）由哪一方承担，或按约定比例分担。

*房屋交付：交付时间、交付标准（如屋内设施设备清单、装修状况）、水电气暖物业费等费用的结算截止日期。

*产权过户：约定办理过户手续的时间、双方配合义务。

*违约责任：这是合同的“牙齿”，需详细约定双方违约的情形及相应的违约金计算方式或赔偿办法，例如逾期付款、逾期交房、逾期过户、房屋产权有问题导致无法交易等。

3.签订合同：双方对合同条款无异议后，共同签署正式的《存量房买卖合同》。合同份数根据需要确定，通常买卖双方、中介（如有）、贷款银行（如有）、不动产登记中心等均需留存。

（四）办理贷款（如买方需要按揭）

对于大多数购房者而言，贷款是重要的资金来源。

1.银行选择与咨询：买方根据自身情况选择合适的贷款银行，并向银行咨询贷款政策、额度、利率、年限、所需材料等。

2.提交贷款申请材料：买方需向银行提交身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、购房合同、首付款证明等材料。

3.银行面签与审批：银行对买方提交的材料进行审核，并与买卖双方进行面签。之后银行会对房屋进行评估，综合评估结果及借款人资质决定是否放贷及放贷额度。审批过程通常需要一定时间。

4.获得贷款批复：银行审批通过后，会出具《贷款批复函》或类似文件，明确贷款金额和相关条件。

（五）支付首付款与资金监管

首付款是除定金外的另一笔大额款项，其安