（127页PPT）可研报告产业园上海奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告.pptVIP

Page*价值体系硬件因素项目区位软件指标外部环境户均资源办公舒适性户型设计软性服务较为成熟的商业配套×外部综合环境一般×与城区有快速交通联系√自然环境质量土地资源指标资源指标坚实的产业基础√附加值体现地下室设置车位配比数量个性景观的打造局部亮点处理景观细节处理建筑形态配套标准（节能、环保、科技的运用）规划布局形式户型面积功能空间本项目客户认可的价值体系物业服务配套服务需要前期缜密规划景观营造【阅人】Page*功能布局、总体规划、产品设计、软性服务是成为高品质总部办公物业的必须条件，也是跳脱区域竞争某省市场的唯一途径！【阅人】Page*破题–项目定位7Page*R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）宏观目标：提升产业活力，实现经济持续增长，租金区域经济发展。产业目标：在奉贤区产业规划的方向下，实现产业的升级和2.5产业经济的集聚。经济目标：用最少的投资换取最大的利润收益，扩大品牌知名度。战略目标：创造项目的最佳形象，增强项目的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升，成为业内标杆；S我们有什么？（针对现状的实证分析）区位：地处上海南大门，某省市区的结合部。区域：区域整体环境一般，认知度低，美誉度较低。交通：地块通通达性某省市级道路、环线、铁路等较集中；资源：有成熟产业氛围配套：集厂区、生活配套设施不足，且现有档次很低；定位方向是什么？一、项目整体定位1、定位分析【破题】Page*2、地块总结：上海经济基础实力雄厚，国际金融中心地位孵化总部经济诞生。城区租金压力促使商务区外移。上海产业结构境转型，大力发展“2.5产业”模式。宏观环境产业基础奉贤及金汇工业园区规模庞大，雄厚的第二产业基础实力，后续面临产业升级，资源空间广阔。区域环境处于南上海桥头堡，紧邻奉贤未来中心城区。便捷的交通环境。放眼宏观经济前景及区域规划，打破地块现有不利因素的局限性，我们具备打造产业地产的基本条件。【破题】Page*都市型工业基地某省市重点工业集中区，鼓励城区保留对环境干扰小、水气噪声等污染少、劳动密集型的企业，特别是一些传统轻工业和手工艺制作，接近就业某省市场。2.5产业基地以企业总部办公为首要使用功能，其次为展示、研发、企业会所等，大胆摒弃生产、仓储、物流等功能。园区目前现状本地块定位方向通过对地块产品形态、功能、环境、配套的整体打造3、定位推导：【破题】Page*本项目基础业基础产品规划优势区位交通优势区域前景优势宏观产业调整机遇整体经济发展机遇成长型企业总部园区4、项目整体定位以成长型企业办公为首要使用功能，同时具备展示、研发、会所等配套功能的2.5产业基地。【破题】Page*建议实行功能分区——根据功能以及建筑形态进行划分二期产品建筑面积达到10万㎡以上，已经达到了一个中型企业总部产品的规模，考虑到本产品应当具备一定的现代品质感和企业个性，因此建议整体建筑布局方面，可以考虑分为3个左右的组团，不同组团的分区原则主要根据功能及产品定位的不同，以及建筑形态的区分。在核心组团即总部办公区内按照不同行业属性进行分组细分。5、总体功能定位按照功能分布分为：企业总部区、商务服务、商业配套区【切脉】Page*6、功能细分办公研发设计核心功能延伸功能资源开发成果展示发布生活成果转化代理法律咨询学术交流会所交流配套功能商务服务生活服务企业总部区实体功能区实体功能区实体功能区商业配套区配套服务【切脉】Page*7、功能示意A.总部办公个性化办公场所彰显企业实力的平台【破题】Page*B.科技研发企业自身产品研发高技术含量企业研发【破题】Page*C.成果展示企业产品成果展示平台【破题】Page*D.企业会所企业私人会所、总裁套房、商务套房、红酒吧、雪茄吧。【破题】Page*“一体两翼”产品体系总体规划建筑规划景观规划功能多样化生态节能化品质化充分营造资源强调空间的融合充分体现生态化多筑化建筑风格多样化空间功能性节能环保技术材料景观园林主题多元化景观风格整体风格统一二、产品定位1、产品体系【破题】Page*现代生态型高品质总部经济园独创型、复合型产业群落全天侯、全功能商务平台生态化、独特化绿色办公2、产品定位Page*项目名称面积区段备注三类台鼎中小企业园450~650套内可分割二类中邦MOHO340~650单栋、套内可分割盛创企业家园220~3