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第七章

房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产及其特性（一）房地产的概念房地产是土地和房屋财产的合称，通常又称不动产。一般房地产的定义有广义和狭义两种。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。房地产的三种形态：土地、建筑物、房产房地产的分类1）按房地产用途分类（1）居住房地产；（2）商业房地产；（3）旅馆房地产；（4）餐用房地产；（5）金融用房地产；（6）信息用房地产；（7）办公房地产；（8）娱乐房地产；（9）工业和仓储房地产；（10）农业房地（11）特殊用地房地产；（12）军用房地产（13）综合房地产2）按房地产开发程度分类（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；（2）毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地；（3）熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建造的土地；（4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，没有达到交付使用条件的房地产。（5）现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的。（二）房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。1.土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性（4）效用的差异性2.土地的经济特性（1）用途的广泛性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）土地产权的可垄断性3.建筑物的特点（1）建筑物不能脱离土地而独立存在（2）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属可再生性社会资源4.房地产（不动产）的特性（1）位置固定性（2）供求区域性（3）使用长期性（4）投资大量性（5）影响因素多样性和复杂性（6）保值增值性二、房地产评估的原则1.合法原则：合法取得、合法使用、合法交易、合法处分2.最高最佳使用原则：给估价对象带来最高价值3.房地综合考虑原则：房依地建，房荫地价，二者相互依存4.区域及地段原则：地段差异单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的（）。A.供求原则B.替代原则C.最佳使用原则D.贡献原则三、房地产评估的目的和价值类型1.单纯的房地产交易市场价值或非市场价值2.企业价值评估采用成本法涉及到企业中的房地产在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值）3.财务报告目的涉及的房地产按会计准则要求的价值类型四、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项1.明确评估对象2.明确评估目的3.明确评估基准日4.明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的特性（一）土地价格的特殊性1.价格构成的特殊性2.价格决定机制的特殊性3.市场供求关系的特殊性4.价格呈不断增长趋势（二）房地产价格的特性1.房地产价格构成具有复杂性2.房地产价格具有明显的区域性、个别性3.房地产价格具有较强的政策性天河区房地产成交价格