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房屋征迁评估异议处理流程案例

引言

房屋征迁评估是确定被征收房屋价值补偿的核心环节，直接关系到被征收人的切身利益。由于评估涉及房屋面积、建筑结构、区位条件、市场行情等多维度因素，实践中因评估结果与被征收人预期不符引发的异议屡见不鲜。如何依法、规范、高效处理评估异议，既是保障被征收人合法权益的关键，也是推动征迁工作顺利推进的重要支撑。本文通过某老城区改造项目中的典型案例，详细解析房屋征迁评估异议的全流程处理过程，为同类问题提供可参考的实践经验。

一、案例背景与异议焦点

（一）项目基本情况

某老城区因城市更新需要启动征迁，涉及居民楼12栋、商户3家，总征迁面积约2.8万平方米。征收部门依法选定了具备资质的A房地产评估机构承担评估工作，评估时点为征收决定公告日。被征收人张某的房屋位于2栋302室，产权登记面积85平方米，为砖混结构，建成于20年前。张某自述房屋曾进行过两次装修（含地面铺砖、墙面防潮处理、卫生间改造），并在阳台上方搭建了约6平方米的阁楼（未取得产权证明，但长期用于储物）。

（二）评估结果与异议产生

评估机构出具的《分户评估报告》显示，张某房屋评估单价为每平方米1.2万元，总价102万元。评估方法采用市场法，参照周边3个类似小区近期成交均价（1.15万-1.25万元/平方米）确定；装修补偿按每平方米300元计算，合计2.55万元；阁楼因无产权证明未计入评估价值。张某收到报告后提出异议，核心争议点包括：一是认为评估单价偏低，周边同户型房屋近期实际成交均价约1.3万元/平方米；二是装修补偿标准过低，其实际装修成本超过每平方米800元；三是阁楼虽无产权但属合法使用，应按一半面积计入补偿。

二、评估异议处理全流程解析

（一）第一步：异议提出（法定时效内书面申请）

根据《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第二十条规定，被征收人对评估结果有异议的，应自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面提出复核评估申请，并说明异议的事实和理由。张某在收到报告第5日，携带房产证、装修费用票据（含2018年装修合同、材料购买清单、付款凭证）、阁楼现场照片（显示结构稳固、无安全隐患）等材料，向A评估机构提交了《评估异议复核申请书》，明确列出三项异议内容及支撑依据。

（二）第二步：评估机构复核（专业技术审查）

评估机构收到复核申请后，于5个工作日内组成由注册房地产估价师牵头的复核小组，针对张某提出的异议逐一核查：

评估单价问题：复核小组调取了周边3个小区近3个月的真实成交数据（共42套），发现其中20套为低楼层（1-3层）、12套为顶楼（6层），实际成交均价为1.28万元/平方米；但张某房屋所在楼栋为步梯房（共6层），3楼属中间楼层，市场接受度较高，原评估时已考虑楼层系数（+3%），最终确定单价1.2万元符合市场规律。

装修补偿问题：原评估采用的是当地征迁政策中“普通装修300元/平方米、中等装修500元/平方米、高档装修800元/平方米”的指导性标准。复核小组现场查勘发现，张某房屋地面为普通瓷砖（非大理石）、墙面为乳胶漆（非墙布）、卫生间仅做了基础防水（无智能马桶等设备），符合“中等装修”标准，应按500元/平方米计算，原报告误判为“普通装修”，需修正为4.25万元（85平方米×500元）。

阁楼问题：根据当地《征迁补偿实施细则》，未取得产权的阁楼若层高超过2.2米且有固定楼梯，可按实际面积50%计入补偿；若层高1.8-2.2米，按30%计入；低于1.8米不计。经现场测量，张某阁楼层高1.9米，符合“1.8-2.2米”标准，应按30%补偿，即6平方米×30%×1.2万元/平方米=2.16万元。

复核小组于第10日向张某出具《复核评估结果通知书》，修正后总价为102万元（房屋价值）+4.25万元（装修）+2.16万元（阁楼）=108.41万元，并详细说明了调整依据。

（三）第三步：专家委员会鉴定（争议最终裁决）

张某对复核结果中“评估单价仍偏低”的结论仍有异议，根据《评估办法》第二十二条，其在收到复核结果后10日内，向当地房地产价格评估专家委员会（以下简称“专家委”）提交了鉴定申请。专家委收到申请后，5个工作日内抽取3名专家（1名估价师、1名建筑工程师、1名法律专家）组成鉴定组，开展以下工作：

资料审查：调阅原评估报告、复核报告、张某提交的成交案例（3份同小区3楼成交合同，单价1.3万-1.35万元/平方米），发现原评估选取的可比实例中，有2套为“带车位”房源（车位价值约8万元），实际房屋单价应为1.22万-1.28万元/平方米，原报告未单独剥离车位价值，导致可比实例单价计算偏差。

现场查勘：鉴定组实地查看张某房屋，确认其户型方正、采光良好（无遮挡），且所在小区虽为老小区，但周边500米内有小学、菜市场（原评估已考虑区位因素）。