2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（1209）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

房地产估价的最高最佳利用原则要求评估的价值是（）。

A.基于估价对象现状的价值

B.法律允许、技术可能、经济可行且价值最大化的合理利用下的价值

C.委托人期望的最高价值

D.历史成本加合理利润的价值

答案：B

解析：最高最佳利用原则要求评估的是房地产在法律上允许、技术上可能、经济上可行且能使价值最大化的合理利用下的价值（《房地产估价规范》GB/T50291-2015）。选项A错误，现状利用未必是最高最佳利用；选项C错误，委托人期望不影响客观价值；选项D属于成本法思路，非最高最佳利用的核心。

下列房地产估价方法中，最适用于收益性房地产的是（）。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

答案：C

解析：收益法通过预测未来收益并折现求取价值，适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产（如公寓、商场）。市场法依赖可比实例，成本法适用于很少发生交易或无收益的房地产（如学校），假设开发法用于待开发房地产（如毛地），因此选C。

估价时点是指（）。

A.估价报告的完成日期

B.估价对象的建成日期

C.评估价值所对应的时间点

D.委托人提出估价需求的日期

答案：C

解析：估价时点是评估价值对应的具体时间，通常为某一特定日期（如抵押估价的贷款发放日）。选项A是估价作业日期，B是实物状况时点，D是委托时间，均非估价时点定义，故选C。

下列价值类型中，属于非市场价值的是（）。

A.市场价值

B.投资价值

C.征收补偿价值

D.抵押价值

答案：B

解析：市场价值是公开市场下最可能的价格；投资价值是特定投资者基于自身偏好的价值（如考虑未来改造收益），属于非市场价值。征收补偿价值、抵押价值通常以市场价值为基础，故选B。

市场法中，对可比实例成交价格进行交易情况修正的目的是（）。

A.消除交易时间差异的影响

B.消除交易双方特殊关系的影响

C.消除房地产状况差异的影响

D.消除付款方式差异的影响

答案：B

解析：交易情况修正是排除交易中的特殊因素（如亲友间低价转让、急于出售等），使可比实例价格接近正常市场价格。选项A是市场状况调整，C是房地产状况调整，D属于交易情况修正的具体内容但非核心目的，故选B。

成本法中，房地产的重新购建价格是（）。

A.估价时点的全新状况下的价格

B.估价对象的原始购建成本

C.估价时点的旧有状况下的价格

D.估价对象的折旧后价格

答案：A

解析：重新购建价格是估价时点重新取得或重新开发建设全新状况房地产的必要支出及应得利润（《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013）。选项B是历史成本，C是现状价格，D是积算价格，故选A。

收益法中，确定收益期限的关键是（）。

A.估价对象的土地剩余使用年限

B.估价对象的建筑物剩余经济寿命

C.土地剩余使用年限与建筑物剩余经济寿命的较短者

D.委托人要求的收益期限

答案：C

解析：收益期限应取建筑物剩余经济寿命与土地剩余使用年限中的较短者（若建筑物剩余经济寿命早于土地到期，按建筑物寿命；反之，按土地剩余年限但需考虑建筑物残值）。选项A、B不全面，D不符合客观原则，故选C。

假设开发法中，开发完成后的房地产价值采用（）测算。

A.市场法或收益法

B.成本法

C.基准地价修正法

D.长期趋势法

答案：A

解析：开发完成后的价值通常通过市场法（有类似现房交易）或收益法（用于出租或经营的房地产）求取。成本法适用于很少交易的房地产，基准地价修正法用于土地估价，长期趋势法预测未来价格但非直接测算价值，故选A。

下列房地产中，通常不适用市场法估价的是（）。

A.商品住宅

B.标准厂房

C.学校

D.写字楼

答案：C

解析：市场法需要大量可比实例，学校属于非收益性、特殊性房地产，交易实例少，难以适用。商品住宅、标准厂房、写字楼交易活跃，适合市场法，故选C。

房地产估价的合法原则要求（）。

A.估价结果必须符合委托人的合法要求

B.估价对象的利用必须符合法律法规的规定

C.估价方法的选择必须符合行业惯例

D.估价师必须具有合法的职业资格

答案：B

解析：合法原则要求估价对象的权益、利用方式等符合法律、法规、规章和政策（如规划条件、土地用途）。选项A错误，委托人要求不能凌驾于法律；C是技术原则，D是主体资格，均非合法原则核心，故选B。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

房地产价格影响因素中，属于区域因素的有（）。

A.交通条件

B.建筑结构

C.环境景观

D.楼层朝向

答案：AC

解析：区域因素指估价对象所在区域的整体状况（如交通、环境、配套）；个别因素指房地产自身状况（如建筑结构、楼层朝向）。B、D