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2025年房地产估价师《估价方法》专项卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（请将唯一正确选项的代表字母填在括号内。每题1分，共20分）

1.在运用市场法估价时，选取的可比案例应为估价对象的（）。

A.交易时间最相近的案例

B.价格最低的案例

C.与估价对象具有相似特征的案例

D.最新的案例

2.某宗房地产的收益年限为40年，预计未来第5年产生的净收益为100万元，之后每年的净收益会在前一年基础上增长5%，折现率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.100/(8%-5%)×[1-1/(1+8%)^35]

B.100×(P/A,8%,5)+100×(P/G,8%,5)×(P/F,8%,5)

C.100/(8%-5%)×[1-1/(1+8%)^40]

D.100×(P/A,8%,40)×(P/F,8%,5)

3.运用成本法估价时，对于建成年代较久、功能落后的建筑物，其重置成本应扣除（）。

A.折旧

B.管理费用

C.机会成本

D.财务费用

4.某宗土地面积1000平方米，取得价格为2000万元，前期开发成本为800万元，建安工程成本为1500万元，管理费用率为土地取得成本的4%，开发周期为3年，销售费用率为售价的6%，投资回报率（折现率）为10%，则该宗土地的剩余开发价值为（）万元。

A.[2000+2000×4%+800+1500]×(P/F,10%,3)/(1-6%)

B.(2000+800+1500)/(1+10%)^3

C.[2000+2000×4%+800+1500×(1+10%)^3]×(P/F,10%,3)/(1-6%)

D.[2000+800+1500]×(P/F,10%,3)/(1-6%)

5.假设开发法中，开发完成后的房地产价值减去开发成本、销售费用、投资利息、土地取得成本、税费等后的余额，被称为（）。

A.地价

B.开发利润

C.剩余价值

D.资本化价值

6.某城市商业用地采用路线价法估价，某宗临街矩形土地的临街深度为20米，宽10米，对应的路线价为基础地价。根据“四三二一”法则，该宗土地的价值约为基础地价的（）倍。

A.0.70

B.0.80

C.0.90

D.1.00

7.在房地产估价中，确定未来净收益通常需要考虑（）。

A.房地产的市场供求状况

B.房地产的物理状况

C.房地产的权益状况

D.以上所有因素

8.某建筑物原值1000万元，已使用20年，预计尚可使用30年，直线法折旧年限为50年，残值率为0。该建筑物的现值为（）万元。

A.1000×[1-20/(50+20)]

B.1000-20×(1000×(1-5%)/50)

C.1000×(1-5%)×[1-20/(50+20)]

D.1000-20×(1000/50)

9.收益法适用的对象主要是（）。

A.具有稳定收益的住宅

B.供出租的写字楼、商场

C.停产的企业用地

D.具有特殊工艺要求的厂房

10.市场法中的比较修正主要包括（）。

A.交易情况修正、市场状况调整、区域因素修正、个别因素修正

B.交易税费分摊、面积调整、容积率调整

C.开发成本估算、销售价格预测

D.土地价值评估、建筑物价值评估

11.采用市场法估价时，若可比案例的交易价格低于市场价值，则通常需要进行交易折扣修正。交易折扣主要考虑的因素不包括（）。

A.交易双方是否存在特殊关系

B.交易时市场环境是否过于火爆

C.可比案例的物业状况是否优于估价对象

D.交易价格是否包含特殊补偿

12.重置成本是指采用估价时点的材料、人工、费用等，重新建造与估价对象（）的建筑物所必需的支出。

A.结构相同、功能相同

B.效用相同

C.市场价值相同

D.成本相同

13.假设开发法中，预测开发完成后的房地产价值时，通常采用（）。

A.成本法

B