关于房地产企业加强土地增值税清算管理工作的思考.pdfVIP

关于融产企业加强土地增《掷青

作的思考

摘要：在房地产企业财务管理中，如何规划好项目成本费用管理，包括工程

成本费用、期费用、税务成本等的管控，对项目实现最终经营效益正在发挥着

重要的作用。以往房地产企业的管理层普遍对土地增值税这个税种并不重视，目

前随着税收征管手段的不断完善，税务机关对土地增值税清算的要求也在不断提

高。因此，房地产企业应加快适应土地增值税清算的要求，在开发过程中做好税

务管理。本文针对土地增值税清算中需关注的重点问题，提出在口常工作中需要

加强的管理手段，希望能为房地产企业提供有价值的参考建议。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算制度；税务管理

近年来，随着房地产行业从过去的黄“金时代’逐步进入到现在的“黑铁时代”,

房地产企业面临着越来越多的市场考验，从销售端到成本端都需要重新思考如何

去适应新的市场变化，提高房地产企业的经济效益。由于历史原因，过去房地产

企业对税务成本管控并不是十分重视，特别是土地增值税清算方面，很多企业对

此没有充分的准备，认为把日常做的会计资料提交给税局，就可以简单完成清算

了。近年来，各省份税务局都在总局的文件基础上，纷纷出台了本省的土地增值

税清算管理办法，不断明确收入、成本、费用等方面的审核关注重点，并提出了

相关管理要求。如何适应最新的清算形势，根据各地的管理办法做好日常管理工

作，避免土地增值税清算时出现的风险，对房地产企业的项目效益将起到重要作

用，亟需加以重视与研究。

一、土地增值税清算概述

（一）土地增值税清算概述

土地增值税清算是指房地产开发企业的开发项目在达到相关法律、法规中的

土地增值税清算条件后，应根据相关政策，计算项目应缴纳的土地增值税税额,

提交项目有关资料给税务机关进行审核，结清土地增值税税款。

土地增值税清算条件分为达到应“清算条件”和“可清算条件”，在实务中，常见

启动土地增值税清算程序的是项目达到了可清算条件，其中可清算条件中最常见

达到的条件是：已经完成竣工验收备案的项目，销售比例超过了85%；以及取

得预售证或现售证满三年的项目，其中有部分省明确是指取得最后一份预售证或

现售证满三年。可清算件中还有一是税务机关认为企业有逃避缴税的行为,

这点比较少见。而应清算件包括了项目整体完成竣工并销售完毕；在建工程整

体转让；直接转让土地；申请税务注销但未进行土地增值税清算的。

（二）土地增值税清算的主要程序与内容

近年来，各省市在上级的清算管理文件基础上，陆续明确规范了当地的清算

流程，本文以广东省的清算规程为参考，介绍土地增值税清算的主要程序及内容。

关于达到应清算件的项目，应该是由纳税人在满足应清算件起90日内

主动向税务机关提出办理清算申报手续。达到可清算件的房地产开发项目，主

管税务机关会发出清算通知书，企业应在收到通知书的90日内按要求提供项目

相关资料，包括但不限于：项目相关证照、会计凭证、合同、工程结算书等。税

务机关收到企业提交的资料后，初步审核资料的完整性，如果提交资料的完整度

满足可以开展审核的件，税务机关发出受理通知书。

税务机关正式受理后，基本上会采取集“中清算、分段审核”的模式对项目进

行审核。集“中清算”是指组织土