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2025年土地估价师《土地估价案例》专项训练

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、选择题

1.土地估价报告的核心部分是（）。

A.估价结果

B.估价假设与限制条件

C.估价方法说明

D.实地查勘记录

2.某商业地块，实际成交价格可能受到交易双方特殊关系影响，导致价格偏离市场正常水平。在运用市场法进行估价时，对此类交易案例的处理方式通常是（）。

A.直接选用该案例作为比较案例

B.对该案例价格进行大幅度下调修正

C.对该案例价格进行必要的修正或排除

D.侧重分析该案例的交易税费负担情况

3.在运用收益法估价时，对于缺乏稳定收益的房地产，其土地价值主要取决于（）。

A.未来潜在收益

B.当前市场行情

C.重置成本

D.投资者心理预期

4.某在建工程地块，适合采用的主要估价方法是（）。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

5.土地估价中的“土地价值”通常指的是（）。

A.土地资产的重置成本

B.土地开发后的总价值

C.在特定权利、用途、市场条件下，土地公开、公平、合法交易的价格

D.土地取得成本

6.下列关于基准地价修正法表述错误的是（）。

A.通常适用于区域土地估价

B.需要考虑土地用途、交易日期、区域因素、个别因素等修正

C.其结果是特定地块的评估价值

D.是市场法的一种特殊形式

7.根据我国《城市房地产管理法》，土地使用权出让的最高年限由国务院规定，其中住宅用地的最高出让年限为（）年。

A.30

B.40

C.50

D.70

8.土地估价报告中，关于估价假设与限制条件的说明，其主要目的是（）。

A.证明估价结果的准确性

B.明确估价所依据的前提条件和可能存在的风险

C.简化估价工作

D.满足委托方要求

9.在进行土地估价参数选取时，土地还原利率的无风险收益率部分，通常参考的指标是（）。

A.银行存款利率

B.货币流通速度

C.国债收益率

D.行业平均利润率

10.下列不属于土地估价程序的是（）。

A.明确估价目的

B.确定估价基准日

C.预测未来收益

D.撰写估价报告

二、简答题

1.简述土地估价中市场法的核心步骤。

2.简述土地估价报告的主要内容构成。

3.在运用剩余法估价时，需要预测哪些关键参数？并简述其预测依据。

4.简述土地估价中“合法原则”的含义及其在估价实践中的体现。

5.何谓土地估价中的最高最佳使用原则？请结合实例说明其应用。

三、案例分析题

1.某城市拟对一宗位于市中心商业区的临街写字楼地块进行估价，估价目的为确定该地块在2025年10月1日的市场价值，为即将进行的公开招标出让提供参考依据。地块具体情况如下：

*土地面积：3000平方米，出让年限剩余40年。

*土地用途：商业（写字楼）。

*建筑物情况：现有建筑面积8000平方米，建成于2000年，结构为框架结构，现状用途为写字楼，部分楼层出租，租金水平略低于周边同类物业。

*市场信息：通过搜集，得知周边类似地块近期成交案例若干，市场租金水平及空置率有一定参考价值。政府公布了该区域对应的商服用地基准地价及其修正系数表。

*限制条件：地块需满足城市规划要求，出让方式为“招拍挂”。

要求：

*阐述运用市场法和基准地价修正法评估该地块价值的可能思路和步骤。

*分析在运用市场法时，需要关注哪些关键因素并进行修正？

*分析在运用基准地价修正法时，需要选择哪些修正因素？

2.某企业需将其位于某市工业区的一栋闲置厂房及相应土地使用权进行转让，以获取资金用于新的投资项目。该地块土地面积500平方米，出让年限剩余50年，土地用途为工业。厂房建筑面积1500平方米，建成于1995年，结构为砖混结构，已部分损坏，但主体尚可。估价目的为评估该地块及厂房在2025年11月30日的转让价值。委托方希望估价结果能反映未来可能的改建用途（如改为小型物流仓储）的价值。

要求：

*分析在此案例中，应优先选用哪种或哪些估价方法？并说明理由。

*若选用成本法，简述重置成本和成新率的估算思路。

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