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房地产行业专题报告：需求侧的六种工具1销售恢复是解决问题的起点

供给侧资金腾挪无法根本上解决问题房地产行业面临的问题不少，其中比拟紧迫的，又包括开发企业房屋无法如期交付和信用违约之下债权人的权益保护问题。

例如，市场热议的放宽预售监管。实际上，预售监管是在风险环境之下保护消费者权益的最后防线，地方加强预售监管的原因是注意到开发企业可能动用预售房款，导致工程无法如期竣工。从全局来看，大量无法按期交付的工程存在充分说明预售监管并不存在整体性过于严格的问题（不否认可能存在个别问题）。如果指望系统性释放被监管的预售资金，等于成认为了债权人的利益可以牺牲买房人的利益——我们这违反政策基本逻辑。

再如，能否通过推动资产负债表比拟健康的企业发起并购工程，来化解资金困难企业的问题呢？我们认为，资产负债表健康的企业，历史上融资本钱就比拟低，开展并购并无资金的阻力，只有并购工程本身吸

我们认为，郭主席的这一提法，有简化对新市民投放按揭贷款的审批要求，增加对此类人群支持的意味。

第三种做法，那么类似于郑州，将贷款还钱的居民购置第二套改善性住房视为刚需，并给予首套房待遇。我们认为，在存货比拟充裕的二三线城市，这种做法也是合理的，并能有效刺激市场需求。但在一线城市,类似政策的推广可能还有阻力。

图4：销售额增长和住房信贷投放增长

70.0%n

-10.0%-销售额增长60.0%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%-0.0%-20.0%

-10.0%-

销售额增长

60.0%-

50.0%-

40.0%-

30.0%-

20.0%-

10.0%-

0.0%

4限价有结构性松动的空间

限价政策一需求限制的高级表现形式在房地产市场开展的某一个阶段”艮购、限贷都缺乏以遏制房价上涨，尤其是区域结构性问题凸显，热点区域价格不断上升，限价就出现了。

限价又分为一手限价和二手限价。一手限价也就是预售指导价，2011年左右，个别城市就开始对预售证的定价进行监管，当时限价水平仍然明显超过房屋实际售价。2016年，伴随房价上涨，各地开始纷纷强化限价的规定。到2017年之后，一线城市和局部二线城市限价已经十分常见。一手限价又分为事前限价和事后限价，所谓事前限价，就是在土地出让时限房价、限竞地价。所谓事后限价，就是在开发企业拿地之后的某一个时间段，规定企业的销售价格不能超过某一个水平。

二手限价，那么较之一手限价更晚，最早于2021年在深圳出现，即二手过户指导价。二手限价并不约束成

交价，而是对价格发布的流程进行规范，不允许超过指导价的价格发布。

表10：长沙市限价商品住房销售价格计算程序及公式表

序号

工程名称

计算方法及公式

—

1

楼面地价

经国土部门认定的开发经营单位取得土地时白

2

前期工程费

开发工程实施前期工程发生的费用，包括规戈测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用

3

房屋建筑安装工程费

列入建筑安装工程施工图预算工程的主体房月工程费、安装工程费及附属工程费.材料价升

4

小区内公共基础设施及附属公共

配套设施费

开发工程内直接为限价商品住房配套建设的口照明、绿化、环卫等公共基础设施费用，以2

配套的非营业性的公共配套设施费用

5

管理费用

[1+(2+4)Zs+3/s1]*5%

6

销售费用

[1+(2+4)Zs+3/s1]*2%

7

财务费用

[1+(2+4)Zs+3/s1]*50%*rn/2

8

利润

[1+(2+4)/s+3/s1]*Q

9

行政事业性收费和基金

按本方法第六条第一款第8目方法计算

一

限价商品住房基准销售价格

[1+(2+4+9)Zs+3/s1]+5+6+7+8

=

限价商品住房含税基准销售价格

计算基础11+5%（1+城市建设维护税率+教费率）］

备注

S:小区内可供出售的房屋的全部建筑面积（含经营性用房）；s1:小区内可供出售E计算基础：限价商品住房基准销售价格，即为：［1+（2+4+9）/S+3/S1H5+6+7+8

多条件可能推动限价逐步放开我们认为，未来各地限价有放松的可能性，唯这种可能会表现在不同的层面。

第一、一些地方可能提升限价的水平，使一二手价差收窄，从而吸引开发企业新增土地储藏，同时稳定市场对长期均衡房价的信心。我们认为，杭州、北京等地在近期土地出让中就已经显示了这一特点。

第二、在保障性租赁住房充足的情况之下，个别地方可能针对改善性高端工程适当放开限价。这些工程本身定位就和社会保障无关，限价只是因为当时房价过快上涨。深圳等地房价已经明显下降，存在结构性调整事后新房限价水平的空间。

第三、在二手房交易过于冷清的地方，可能存在适当放开二手挂牌限