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居住权登记实操手册

引言

居住权作为《中华人民共和国民法典》新增的用益物权类型，自实施以来，已逐渐成为保障特殊群体居住权益、优化不动产资源配置的重要法律工具。从老年人为保姆设立晚年居住保障，到离婚夫妻约定一方暂居原住房，再到以房养老模式中“居者有其屋”的实现，居住权制度的落地离不开登记这一法定程序。对于普通民众而言，如何通过规范的登记流程将“纸上权利”转化为“现实保障”；对于登记机构而言，如何高效完成材料审核与权利确认，是当前实务中的关键命题。本手册以“实操”为核心，围绕居住权登记的全流程展开，结合法律规定与实践经验，为申请人、登记机构及相关主体提供可参考的操作指南。

一、居住权登记基础认知

理解居住权登记的底层逻辑，是顺利完成登记的前提。本节从法律定义、设立目的、登记效力三个维度，帮助读者建立基础认知框架。

（一）居住权的法律定义与核心特征

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这一定义明确了居住权的三大核心特征：

其一，权利主体特定性。居住权人须为“自然人”，且设立目的须为“生活居住”，商业经营、出租获利等用途不符合居住权设立条件。例如，子女为父母设立居住权用于养老，或离婚协议中约定无房一方暂居原婚房，均符合“生活居住”要求；但若约定将房屋用于开设工作室，则超出法定范围。

其二，客体限定性。居住权的客体仅限于“住宅”，商铺、厂房等非住宅类不动产无法设立居住权。

其三，期限灵活性。居住权期限可由当事人约定，既可以是“至某人死亡时止”的终身性居住权，也可以是“5年内”的阶段性居住权；若合同未明确约定，通常以满足居住权人生活需求的合理期限认定。

（二）居住权登记的法定必要性

民法典第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这一条款明确了登记是居住权设立的“生效要件”——未完成登记的居住权约定仅具有合同效力，无法对抗善意第三人。例如，若房屋所有权人A与B签订居住权合同但未登记，后A将房屋出售给不知情的C并完成过户，B无法以“存在居住权”为由要求C腾退；但若已完成登记，C在购房前可通过查询不动产登记簿知悉居住权存在，B的居住权益则能得到有效保障。因此，登记不仅是权利公示的手段，更是居住权获得物权效力的“法律凭证”。

（三）居住权登记的社会价值

从实践层面看，居住权登记的推广有助于解决三类现实问题：一是保障弱势群体权益，如老年人“以房养老”时保留居住权，避免“房财两空”；二是优化离婚后财产分配，通过居住权实现“居者有其屋”的柔性安排；三是推动房屋资源高效利用，例如将闲置房产设立居住权供特定人群使用，避免资源浪费。这些价值的实现，均以规范的登记程序为基础。

二、居住权登记全流程操作指南

掌握具体操作流程是完成居住权登记的关键。本节按照“申请前准备—提交申请—审核登记—后续管理”的时间顺序，详细拆解各环节的操作要点。

（一）申请前准备：材料清单与主体资格核查

申请主体的确认

居住权登记的申请主体为“居住权人”与“住宅所有权人”（以下简称“双方当事人”）。若住宅为共有财产（如夫妻共同所有、按份共有），则需全体共有人共同申请；若所有权人已去世，需由其继承人先完成继承登记，再以继承人名义申请设立居住权。例如，老人去世前立遗嘱为保姆设立居住权，但未完成登记，其子女需先办理继承手续，取得房屋所有权后，再与保姆共同申请居住权登记。

申请材料的准备

根据《不动产登记暂行条例实施细则》及各地登记机构具体要求，申请材料通常包括以下六类：

（1）不动产登记申请书：需双方当事人签字确认，内容涵盖房屋坐落、居住权期限、居住条件与要求等核心信息。

（2）身份证明材料：双方当事人的身份证原件及复印件；若为法人或非法人组织（实践中极少见），需提供营业执照、法定代表人身份证明。

（3）不动产权属证书：即房屋所有权证或不动产权证书原件，用于证明所有权人对房屋的合法权利。

（4）居住权合同：需包含以下必备条款：当事人姓名或名称、住宅位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。合同建议采用书面形式，若为口头约定需补充其他证据（如录音、证人证言），但实践中登记机构通常仅接受书面合同。

（5）其他必要材料：若涉及遗嘱设立居住权（如所有权人通过遗嘱为他人设立），需提交遗嘱原件及遗嘱有效性证明（如公证遗嘱公证书）；若房屋已设定抵押权，需提交抵押权人同意设立居住权的书面文件（因居住权可能影响抵押权实现，抵押权人有权提出异议）。

特别提示：部分地区要求居住权合同需经公证，申请人可提前咨询当地登记机构，避免因材料不全导致申请被退回。

（二）提交申请：窗口办理与线上办理并行

当前，居住权登记主要通过