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房地产开发项目进度管控手册

前言

房地产开发项目具有投资规模大、建设周期长、参与方众多、不确定因素多等特点，项目进度的有效管控直接关系到项目的经济效益、市场竞争力乃至企业的品牌声誉。本手册旨在系统梳理房地产开发项目进度管控的核心要点、流程与方法，为项目团队提供一套实用、可操作的指导框架，以期通过科学的管理手段，确保项目按计划顺利推进，实现预期目标。本手册的制定与实施，依赖于公司各层级、各部门以及所有参建单位的协同配合与严格执行。

一、总则

1.1目的与依据

为规范房地产开发项目进度管理工作，明确各参与方在进度管控中的职责，建立有效的进度计划、监控、调整与考核机制，确保项目按期完成，降低开发风险，提高项目整体运营效率，特制定本手册。本手册依据国家及地方相关法律法规、行业规范，并结合公司多年项目开发经验编制而成。

1.2适用范围

本手册适用于公司所有房地产开发项目（包括住宅、商业、办公及综合体等）的全生命周期进度管理，涵盖项目从前期策划、设计、招投标、工程建设直至竣工验收、交付使用的各个阶段。公司各相关部门、项目管理团队及所有参与项目建设的设计单位、施工单位、监理单位等均应遵照执行。

1.3基本原则

1.3.1目标导向原则

以项目总体开发目标为核心，将总目标分解为可执行的阶段性目标和分项工程目标，确保各层级目标与总目标的一致性。

1.3.2系统观念原则

将项目进度管理视为一个系统工程，综合考虑影响进度的各种因素（如设计、成本、质量、安全、政策、市场等），统筹规划，协同推进。

1.3.3预防为主原则

强调事前计划与风险预判，通过周密的计划编制和潜在风险分析，提前采取预防措施，减少进度偏差的发生。

1.3.4动态控制原则

进度管理是一个动态过程，需根据项目实际进展和内外部环境变化，对进度计划进行及时跟踪、分析与调整，确保进度始终处于受控状态。

1.3.5责任到人原则

明确各部门、各岗位在进度管理中的具体职责，建立清晰的责任体系，确保每一项进度任务都有明确的负责人。

二、组织与职责

2.1组织架构

项目进度管控体系应在公司统一领导下，以项目经理部为核心，建立由公司管理层、项目各职能部门、设计单位、施工单位、监理单位等共同参与的多级进度管理组织架构。

2.2主要职责

2.2.1公司管理层

审批项目总体开发计划、关键节点计划及重大进度调整方案。

协调解决项目开发过程中影响全局的重大资源配置和跨部门协作问题。

对项目整体进度进行监督与考核。

2.2.2项目管理团队（项目部）

具体负责项目进度计划的编制、报审、执行、跟踪、检查与调整。

组织召开项目进度例会及专题协调会，及时解决施工过程中的进度问题。

负责与公司内部各职能部门、外部各参建单位的沟通协调，确保信息畅通。

对项目进度偏差进行分析，并制定和落实纠偏措施。

负责进度管理相关资料的收集、整理与归档。

2.2.3设计管理部门

负责按时完成各阶段设计任务，确保设计成果的质量和深度，避免因设计问题导致工期延误。

及时进行设计交底，对施工过程中的设计变更和技术问题进行快速响应和处理。

2.2.4成本合约部门

依据进度计划编制项目资金使用计划，确保工程款及时支付。

负责招投标工作的进度控制，确保合格的参建单位按时进场。

对因设计变更、现场签证等引起的费用调整进行审核，配合进度管理工作。

2.2.5工程管理部门（如适用，或由项目部承担其职能）

对施工单位的施工组织设计和专项施工方案中的进度安排进行审核。

监督监理单位和施工单位的进度管理工作。

参与重大质量、安全事故的处理，避免对进度造成严重影响。

2.2.6营销策划部门

依据项目进度计划，制定相应的营销推广计划和销售计划。

及时反馈市场信息，为项目决策调整提供依据。

2.2.7施工单位

严格按照合同约定和批准的施工组织设计组织施工，对本单位施工范围内的工程进度负直接责任。

编制详细的施工进度计划，并报监理单位和项目部审批后执行。

配备足够的人力、物力、财力资源，确保施工连续、均衡进行。

及时上报施工进度报表和影响进度的因素，提出需协调解决的问题。

2.2.8监理单位

对施工单位报送的施工进度计划进行审核，并监督其执行。

每日巡查施工现场，跟踪工程进展，对关键工序、关键节点进行重点监控。

定期向项目部提交监理月报及进度专题报告，分析进度偏差，提出监理意见和建议。

协助项目部组织协调施工中的进度问题。

三、进度计划的编制与审批

3.1计划体系构成

房地产开发项目进度计划应形成一个多层次、相互关联的计划体系，一般包括：

3.1.1项目总体开发计划（一级计划）

以项目立项为起点，竣工验收交付为终点，明确项目开发各主要阶段（如前期报批报建、设计、招标采购、工程施工、销售、验收交付等）的起止时间及关键里程碑节点。此计划由项