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住宅小区前期物业管理方案

前期物业管理工作以确保住宅小区顺利交付、维护业主合法权益、保障物业共用部位及设施设备正常运行为核心目标，需系统覆盖接管验收、入住服务、装修管理、日常服务、应急处置及与开发建设单位协同等关键环节，具体实施内容如下：

一、接管验收实施

1.验收准备：组建由物业企业工程、客服、安保等部门负责人及开发建设单位工程、设计、施工方代表组成的联合验收小组，提前5个工作日收集项目规划总平面图、单体建筑结构图、地下管网图、设施设备出厂资料（含合格证、说明书、检测报告）、消防验收合格证明、防雷检测报告等28类基础资料，建立电子及纸质双档案，缺失资料需开发建设单位在7个工作日内补充。

2.现场验收：分三阶段进行。第一阶段为公共区域验收，重点核查楼体外立面平整性（允许偏差≤3mm）、单元门门禁系统（刷卡/密码/呼叫功能测试）、公共照明（亮灯率100%）、消防通道宽度（≥4米）及标识（间距≤20米）、无障碍设施（坡度≤1:12，缘石坡道高度≤15mm）；第二阶段为设施设备专项验收，涵盖：

电梯：核查年检合格标志（有效期内），测试平层精度（误差≤5mm）、紧急呼叫响应（≤30秒接通）、五方通话功能（物业中心、轿厢、机房、监控室、值班室全连通）；

供配电系统：检查高低压柜标识清晰性、绝缘电阻（≥0.5MΩ）、备用发电机（启动时间≤30秒，连续运行≥4小时）；

给排水系统：进行24小时水压测试（高层≥0.35MPa，低层≥0.14MPa），通球试验（管径≥100mm时球径≥80mm，通过率100%），消防水池水位（不低于设计容量90%）；

智能化系统：测试监控摄像头清晰度（≥400万像素）、存储时长（≥30天），周界报警系统误报率（≤0.5%），门禁与监控联动功能。

3.问题整改：验收中发现的问题（如墙面空鼓、设备运行异响）需现场拍照留证，24小时内形成《整改清单》，明确责任方、整改标准及完成时限（一般问题≤7日，重大问题≤15日），整改完成后由原验收小组复核，留存复核影像资料。

二、入住服务组织

1.前期筹备：交付前30日完成《入住手册》编制，内容包含物业服务费标准（住宅2.8元/㎡·月，车位80元/月）、装修管理规定、紧急联络方式（客服24小时电话：XXXXXXXXXX）、业主权利义务等；同步开展员工培训（重点培训验房流程、沟通技巧、政策解答），准备入住资料袋（含业主临时管理规约、物业服务协议、房屋使用说明书）、钥匙（每套配备A类装修钥匙3把、B类正式钥匙5把）、验房工具（空鼓锤、水平尺、电笔）；现场布置设置“签到区资料审核区费用缴纳区验房区钥匙发放区”五功能分区，配备引导员及电子屏滚动播放入住流程。

2.入住流程：业主凭购房合同及身份证签到后，客服人员核对身份信息并收取《业主信息登记表》（含通讯方式、紧急联系人），引导至财务区缴纳首期物业服务费（6个月）、装修保证金（2000元/户）及垃圾清运费（3元/㎡）；随后由验房师陪同实地验房，逐项检查门窗密封性（关闭后缝隙≤2mm）、墙面平整度（用2米靠尺检测偏差≤3mm）、插座通电（漏电保护器测试）、卫生间闭水试验（已提前48小时注水，水位≥20mm，无渗漏），发现问题当场填写《房屋问题整改单》（一式两联），承诺简单问题3日、复杂问题7日内修复；确认无异议后发放正式钥匙，收回装修钥匙，完成入住登记。

三、装修管理规范

1.装修申请：业主需提前7日提交《装修申请表》（附装修图纸，含平面布局、拆改部位、水电走向）、装修公司营业执照及资质证书（复印件加盖公章）、施工人员身份证复印件（1寸照片2张）；物业企业3个工作日内完成审核，重点核查是否涉及承重墙拆改（以原建筑结构图为准）、燃气管道改造（需提供燃气公司批准文件）、外窗封闭（需使用与建筑外观一致的材质及颜色），审核通过后签订《装修管理协议》（明确施工时间：周一至周五8:0012:00/14:0018:00，周六日及节假日禁止噪音施工）。

2.施工监管：

材料管理：装修材料须从指定入口（非主入口）进出，袋装材料需二次包装防撒漏，禁止超重（单包≤50kg）、超长（≥2米）材料使用客梯；

垃圾清运：设置装修垃圾临时堆放点（距楼体≥10米），每日18:00前由施工方将垃圾装袋运至堆放点，物业企业联系环卫部门隔日清运；

巡查监督：安保及工程人员每日早、中、晚3次巡查，重点检查有无违规拆改（如拆除剪力墙）、私拉电线（需使用带漏电保护的临时电箱）、高空抛物（监控覆盖区域24小时录像备查），发现违规立即制止并下达《整改通知书》（首次口头警告，二次罚款200元，三次责令停工并扣除装修保证金）。

3.验收结算：装修完