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老旧小区物业工作制度

站在一线物业人的角度，我常说：“老小区的物业工作，不是管物，是管事；不是管事，是管人心。”这些建成十几甚至几十年的社区，承载着几代人的记忆，却也面临设施老化、人口结构复杂、历史遗留问题多等现实困境。一套贴合实际、有温度的物业工作制度，既是解决”垃圾堆楼道没人清”“水管漏了没人修”这些”小麻烦”的工具，更是维系社区温情、推动基层治理的纽带。本文将从基础服务、特殊问题应对、多方协同、考核监督四个维度，系统梳理老旧小区物业工作的核心制度逻辑。

一、筑牢基础：老旧小区基础服务核心制度

老小区的物业工作，最考验人的往往是”看起来简单，做起来细碎”的基础服务。这些服务就像社区的”毛细血管”，通则居民安心，堵则矛盾滋生。结合多年实践，基础服务制度可细分为环境卫生、设施维护、安全保障三大模块，每个模块都需明确标准、流程和责任人。

1.1环境卫生：从”扫干净”到”保持住”的全流程管理

老小区的环境卫生问题，难在”反复性”。比如楼道堆物，今天清了明天又堆；垃圾厢房周边，刚扫完又有零散垃圾。因此，制度设计必须涵盖”清扫-巡查-宣教”全链条。

清扫标准：公共区域实行”定人、定时、定责”三定制度。楼道每日上午7:00前完成一次全面清扫（包括台阶、扶手、墙面浮灰），下午4:00前进行一次巡回保洁；绿化带每周一、四集中清理白色垃圾和枯枝；垃圾厢房实行”早晚两清”——早6:30前完成前一夜垃圾清运，晚7:00前完成当日垃圾归集，地面每日用高压水枪冲洗一次。

巡查机制：设立”三级巡查网”。保洁员每日作业时同步巡查，发现堆物、暴露垃圾当场处理并记录；物业主管每日下午随机抽查3-5个单元，重点检查楼道转角、消防通道等易堆物区域；项目经理每周五组织”扫楼式”检查，拍照留存问题点，在周例会上通报整改。

宣教配合：单纯靠清扫治标不治本，必须调动居民参与。每月15日定为”清洁日”，物业联合社区、志愿者上门发放《楼道公约》，现场讲解堆物的消防隐患；在每栋楼入口处设置”文明榜”，公示连续3个月无堆物的单元，居民自发监督的积极性明显提高。

1.2设施维护：从”被动维修”到”主动养护”的模式转变

老小区的设施就像”老机器”，水管老化、电路漏电、道路坑洼是常态。过去常陷入”坏了修，修了坏”的循环，现在通过”日常巡检+分级维修+应急响应”制度，把问题解决在萌芽状态。

日常巡检：制定《设施设备巡检表》，涵盖水电、道路、公共照明三大类27项内容。水电工每周一、三、五对楼道水表、消防栓、雨水管进行检查（重点关注锈蚀的雨水管，夏天暴雨天易漏）；维修工每周二、四巡查小区道路，用粉笔标记坑洼处；夜间保安每2小时巡查路灯，发现不亮的立即记录。所有巡检结果录入电子台账，异常情况标注”紧急”“一般”等级。

分级维修：小问题（如灯泡更换、下水管道疏通）要求”接报即修”，从居民报修到完成不超过2小时；中等问题（如单元门维修、路面修补）需在24小时内给出解决方案，3个工作日内完成；大问题（如主水管爆裂、屋顶漏水）需立即启动应急流程：1小时内设置警示标识，2小时内联系专业队伍，同时在业主群实时通报进度。去年冬天某栋楼主水管冻裂，我们按制度30分钟内关闭总阀，1小时内调来临时供水车，3小时内维修完成，居民不仅没抱怨，还自发送了热姜茶。

应急物资储备：在物业办公室旁设20㎡的”应急物资库”，常备防水胶带、灯泡、水泥、抽水泵等30余种工具，钥匙由值班主管保管，确保夜间或节假日突发情况能第一时间取用。

1.3安全保障：从”看大门”到”守平安”的立体防控

老小区人员流动性大，安保不能只靠”门卫坐班”。我们通过”门岗管理+巡逻防控+重点关注”制度，织密安全网。

门岗管理：实行”凭证+登记”双轨制。住户凭门禁卡进出，访客需登记姓名、到访单元、联系方式，由业主电话确认后放行；快递、外卖人员统一在门岗指定区域扫码取件，避免随意进入楼栋。遇到行动不便的老人或抱小孩的居民，门岗保安要主动帮忙开门，这不是规定，是我们自己定的”暖心事”。

巡逻防控：保安队分白班（7:00-19:00）和夜班（19:00-7:00），白班每小时巡查1次，重点关注绿化带、车棚等隐蔽区域；夜班每半小时巡查1次，携带强光手电检查楼道窗户、单元门锁。去年夏天，夜班保安巡查时发现某户厨房冒烟，及时敲门提醒，避免了一起燃气泄漏事故。

重点关注：建立”特殊群体档案”，对独居老人、残疾人、租户集中的楼层进行标注。保安巡逻时多留意这些住户的门窗是否关闭，发现连续2天没倒垃圾、没亮灯的，立即联系社区或家属确认情况。前阵子有位80多岁的独居奶奶发烧，保安发现她没下楼取快递，上门查看后及时送医，家属后来专门来道谢。

二、破解难点：老旧小区特殊问题应对制度

老小区的物业工作，光做好基础服务还不够，更要啃下”停车难”“飞线充电”“邻里矛盾”这些”硬骨头