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写字楼租赁合同

一、签订前的准备与调研：知己知彼，百战不殆

在正式签署租赁合同前，充分的准备与调研是确保租赁过程顺利、规避潜在风险的关键一步。

1.明确自身需求与预算

企业首先需清晰界定自身的办公需求：所需面积、期望的地理位置（交通便利性、周边配套、产业聚集度等）、楼层偏好、对办公环境（如采光、朝向、层高）的要求，以及最重要的——预算范围。同时，租赁期限也是核心考量，短期租赁灵活性高，但可能面临搬迁成本；长期租赁稳定性好，有时能争取更优惠的租金条件，但需承担市场波动风险。

2.物业考察与资质核查

对目标物业进行实地考察至关重要。除了直观感受办公空间，还需关注楼宇的整体品质（如建筑年代、维护状况、电梯配置与运行效率、消防设施是否合规）、物业管理水平（安保、清洁、维修响应速度）、网络通讯条件、停车位数量及费用等。

更重要的是，务必核实出租方的主体资格及物业权属证明。要求出租方提供有效的产权证明文件（如房产证）、身份证明（企业法人营业执照或个人身份证），确保其对出租物业拥有合法的出租权，避免陷入“一房多租”或“无权出租”的法律纠纷。若为转租，需确认原租赁合同中是否允许转租，以及转租是否获得产权人的书面同意。

3.市场行情与租金谈判

了解当前区域的写字楼租赁市场行情，包括平均租金水平、空置率、租金递增趋势等，有助于在谈判中掌握主动。租金谈判不仅涉及baserent（基础租金），还可能包括物业管理费、空调费、水电费、网络费等各项杂费的承担方式。明确各项费用的构成、支付周期和标准，是控制租赁成本的关键。

二、合同核心条款深度解析：字字千金，明晰权责

一份规范的写字楼租赁合同通常包含以下核心条款，承租方在审阅时需格外细致。

1.合同主体信息

合同首部应明确出租方（甲方）与承租方（乙方）的完整信息。甲方信息需与产权证明一致，乙方信息则应为企业全称及统一社会信用代码。若乙方为新设企业暂未取得营业执照，可先由法定代表人或授权代表签署，并明确后续工商注册完成后合同主体的变更或确认手续。

2.租赁标的基本情况

清晰描述租赁物业的具体位置、建筑面积（需明确是建筑面积还是套内建筑面积，以及测量依据）、房屋用途（确保为“办公”用途，与企业经营活动匹配）。最好能附上物业的平面图作为合同附件，并在图中圈定租赁范围。

3.租赁期限与免租期

*租赁期限：明确起始日期和终止日期。建议精确到日。

*免租期：通常，出租方会给予承租方一定期限的免租期，用于装修或搬迁准备。免租期内是否减免租金、物业管理费等，需在合同中明确约定。免租期一般不计入正式租赁期限，但有时也会约定从免租期开始计算租赁期限，具体视双方协商。务必明确免租期的起止时间及用途。

4.租金及支付方式

*租金标准：明确每平方米每月租金单价，以及总租金。若涉及租金递增，需详细约定递增周期（如每两年递增一次）、递增幅度（如按原租金的百分比）及具体的计算方式。

*支付周期与方式：常见的有月付、季付、半年付或年付。支付方式（银行转账）需列明甲方指定的银行账户信息。

*支付时间：约定每期租金的具体支付日期，例如“每期租金应于到期前X日内支付”。

*发票：明确甲方提供租金及其他费用发票的义务（如增值税专用发票或普通发票）及开票时间。

5.租赁保证金（押金）

*金额：通常为一个月或数月的租金，有时会包含相当于一个月物业费的金额作为物业保证金。

*支付与退还：约定保证金的支付时间。合同期满或提前解除后，在乙方付清所有应缴费用、办妥退租手续并将房屋恢复原状（或按合同约定状态返还）后，甲方应在约定期限内（如15个工作日或30个工作日）将保证金无息退还乙方。

*扣除情形：明确甲方有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金、费用、违约金或因乙方违约造成的损失。

6.其他费用

除租金和保证金外，还需明确以下费用的承担方及标准：

*物业管理费：由乙方直接支付给物业公司还是支付给甲方？收费标准及调整机制？

*水电费、燃气费、空调费、暖气费：如何计量？收费标准？支付方式？

*网络通讯费、停车费：是否包含在内，或需另行协商？

*房屋租赁税费：通常由出租方承担，但也有约定由承租方承担的情况，需明确。

7.房屋的交付与返还

*交付标准：约定房屋交付时的状态，例如“毛坯交付”、“现状交付”或“带部分装修交付”。对于现状交付，建议制作《房屋交接确认书》及《设施设备清单》，详细记录房屋及附属设施设备的状况（如门窗、地面、墙面、天花板、空调、灯具等），双方签字确认作为合同附件。

*返还要求：租赁期满或合同解除后，乙方应在约定期限内将房屋恢复至交付时的状态（自然损耗除外），或按双方约定的其他状态返还（如同意保留部分装修）。对于乙方添置的可移动设施设备，一般