第5章房地产开发项目的融资(房地产开发与管理).pptVIP

第5章

房地产开发项目的融资

教学要求知识要点能力要求相关知识房地产开发资金筹集概念(1)理解房地产开发资金总额构成(2)熟悉房地产开发资金筹集的目的、原则(1)长期资金和短期资金(2)直接资金与间接资金(3)财务风险与财务杠杆房地产开发资金的筹集方式、规划(1)掌握房地产开发资金筹集的方法(2)掌握房地产开发资金筹集的规划和筹集资金的成本分析(1)债券、股票(2)??BOT、BOOT、BT融资方式(3)资金筹集结构

引例南京某多功能项目建筑面积27.6万平方米，开发商自有资金2000万元，来源于国外的融资4000万元，开发商建筑抵押贷款14000万元，股东支出资金6000万元，资本总额26000万元。这种融资方式是否合理？融资结构是否科学？融资成本又是多少？这是我们要学习本章的主要内容。一般而言，资金筹集以企业(即法人)为载体进行运作。房地产开发企业为了寻找某个或某些项目的投资资金来源，或者为了调整企业或项目的资本结构而进行筹集资金的活动。本章为了叙述方便，房地产开发企业资金筹集和房地产开发项目资金筹集统称为房地产开发资金筹集。房地产开发资金筹集是房地产项目投资开发经营活动中的一项重要内容，并且是一项需要经常进行的财务管理工作。本章主要介绍房地产开发资金筹集的基本知识，包括房地产开发资金总额构成、资金筹集渠道和筹集方式、资金筹集规划方案的分析和编制，并通过具体的房地产项目资金筹集案例来说明资金筹集方法的实际运用。

5.1房地产开发资金筹集的基本概念

5.1.2资金筹集渠道与资金筹集方式资金筹集渠道是指筹集资金来源的方向与通道；资金筹集方式是指筹集资金时所采用的具体形式。房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类：吸收投资(合资、合作等)、发行股票、发行债券、向银行借款等。

5.1.3长期资金筹集与短期资金筹集房地产开发长期资金筹集指筹集使用期在1年以上、用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产等所需的资金。短期资金筹集主要筹集使用期在1年以内的、在房地产开发日常经营活动中占用流动资产的资金

5.1.4直接筹集资金与间接筹集资金直接筹集资金是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者(资金供给者)进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。间接筹集资金是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资，其主要形式为银行借款、非银行金融机构借款等。

5.1.6财务风险与财务杠杆财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险，它主要有两层含义：一是指企业所有者(股东)收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。现金性财务风险是指项目在特定时间点上，由于现金流出量大于现金流入量而产生的到期不能偿付债务资金本息的风险，即由于现金短缺、债务资金的期限结构与项目现金流入的期限结构不相匹配、理财不当等原因引起的风险。财务杠杆是指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式。其基本原理是在企业或项目长期资金总额保持不变的条件下，企业从营业利润中支付的债务成本是固定的，当营业利润增多或减少时，单位营业利润所负担的债务成本就会相应地减少或增大，从而给企业资产或项目投资带来额外的收益或损失。

5.1.7房地产开发资金筹集的目的1．实现项目投资开发目标和企业发展目标2．偿还债务，改善赢利能力，调整资本结构5.1.8资金筹集的原则1．时机适当原则2．安全性原则3．经济性原则4．可行性原则5．营利性原理

2.银行借款的优缺点1)银行短期借款的优缺点银行短期借款的优点主要有：①银行资金充足，实力雄厚，能随时为企业或项目提供比较多的短期贷款。对于季节性和临时性的资金需求，采用银行短期借款尤为方便；②银行短期借款具有较好的弹性，可在资金需要增加时借入，在资金需要减少时还款。银行短期借款的缺点主要有：①资金成本高，与商业信用、短期融资券相比，采用银行短期借款成本比较高；②限制较多，向银行借款，一般来说，银行要对借款企业的财务经营进行详细调查后才能决定是否贷款，同时要求借款企业必须把负债率、流动比率等维持在一定范围之内。贷款发放后，对借款企业执行借款合同情况及借款人的资信情况进行跟踪调查和检查。2)银行长期借款的优缺点银行长期借款的优点主要有以下内容。(1)借款筹资较快。与发行各种证券筹资相比，银行长期借款一般所需时间较短，可以迅速获得资金。(2)借款成本较低。利用长期借款筹资，由于利息可在税前支付，故可减少企业实际负担的利息费用，同时借款利率一般低于债券利率，另外，借款是在企业与银行之间直接商定的，因此银行长期借款筹资成本和交易成本较低。(3)借款弹性较大。在借款之前，借款企业与银行直接商定贷款的时间、数额和利率。在借款期间，如果企业财