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2026年房地产估价师面试技巧：土地评估题库

一、单选题（每题1分，共10题）

1.某城市商业用地，土地出让年限为40年，已使用10年，剩余年限的土地还原利率为6%，假设该地块未来10年的社会平均投资利润率为8%，则该地块剩余年限的土地还原利率应调整为（）。

A.6.0%

B.6.5%

C.7.2%

D.8.0%

2.在采用成本法评估某宗工业用地时，已知该地块的土地取得成本为800万元，开发成本为2000万元，正常利润率为10%，则该地块的土地价值应为（）。

A.1600万元

B.2000万元

C.2200万元

D.2400万元

3.某宗住宅用地位于某二线城市核心区，土地使用权剩余年限为30年，采用市场法评估时，选取了3个可比案例，其交易时间分别为1年前、2年前和3年前，经交易日期调整后的比准价格为6000元/平方米，则该地块的评估价值最接近（）。

A.5500元/平方米

B.5800元/平方米

C.6000元/平方米

D.6300元/平方米

4.某宗土地的剩余使用年限为25年，假设折现率为8%，预计未来20年内每年的地租收益呈线性增长，第一年地租收益为100万元，年增长率为5%，则该地块的收益价格最接近（）。

A.1800万元

B.2000万元

C.2200万元

D.2500万元

5.在评估某宗划拨土地时，需计算土地出让金，已知该地块的土地出让年限为50年，土地取得费为1000万元，开发成本为2000万元，正常利润率为10%，土地还原利率为6%，则该地块的土地出让金应为（）。

A.1600万元

B.2000万元

C.2500万元

D.3000万元

6.某宗土地位于某三线城市，采用基准地价修正法评估时，基准地价为800元/平方米，区域系数为1.2，宗地系数为0.9，则该地块的单位面积评估价值最接近（）。

A.720元/平方米

B.800元/平方米

C.900元/平方米

D.1000元/平方米

7.在评估某宗土地的剩余价值时，已知该地块剩余使用年限为20年，假设折现率为7%，预计未来15年内每年的地价收益呈指数增长，第一年地价收益为500万元，年增长率为6%，则该地块的评估价值最接近（）。

A.4000万元

B.4500万元

C.5000万元

D.5500万元

8.某宗土地位于某沿海城市，采用假设开发法评估时，已知该地块的开发成本为3000万元，开发周期为3年，资本化率为10%，则该地块的评估价值最接近（）。

A.2400万元

B.2600万元

C.2800万元

D.3000万元

9.在评估某宗土地时，采用市场法选取了3个可比案例，其交易时间分别为1年前、2年前和3年前，经交易日期调整后的比准价格为6000元/平方米，时间权重分别为0.3、0.4和0.3，则该地块的评估价值最接近（）。

A.5700元/平方米

B.5900元/平方米

C.6000元/平方米

D.6200元/平方米

10.某宗土地位于某城市新区，采用剩余法评估时，已知该地块的土地取得成本为1000万元，开发成本为2000万元，开发周期为3年，资本化率为10%，则该地块的评估价值最接近（）。

A.1600万元

B.1800万元

C.2000万元

D.2200万元

二、多选题（每题2分，共5题）

1.在评估某宗土地时，影响土地还原利率的因素包括（）。

A.社会平均投资利润率

B.土地用途

C.土地位置

D.土地剩余使用年限

E.土地开发程度

2.采用市场法评估土地时，选取可比案例应考虑的因素包括（）。

A.土地用途

B.土地位置

C.土地面积

D.土地剩余使用年限

E.土地交易日期

3.在评估某宗工业用地时，采用成本法评估时，应考虑的成本包括（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.利息成本

D.销售费用

E.正常利润

4.采用假设开发法评估土地时，应考虑的因素包括（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.销售价格

D.开发周期

E.资本化率

5.在评估某宗划拨土地时，需考虑的因素包括（）。

A.土地出让金

B.土地取得费

C.开发成本

D.正常利润

E.土地还原利率

三、判断题（每题1分，共10题）

1.土地还原利率是衡量土地投资收益的重要指标，通常与社会平均投资利润率成正比。（）

2.采用市场法评估土地时，可比案例的交易日期越远，对其价格修正的权重应越大。（）

3.某宗土地的剩余使用年限越短，其土地价值越高。（）

4.在评估某宗土地时，土地取得费通常包括土地出让金、税费等。（）

5.采用假设开发法评估土地时，开发周期越长，土地的评估价值越高。（）