2025年职业资格房地产估价师-案例与分析参考题库含答案解析.docxVIP

2025年职业资格房地产估价师-案例与分析参考题库含答案解析

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、某商业地块因规划调整拟改为住宅用地，评估师采用市场比较法时，应重点考虑哪项调整因素？

A.土地等级与面积差异

B.区域供需关系变化

C.用途变更导致的开发周期差异

D.周边配套设施完善度

2、某评估对象为待开发的工业用地，采用成本法评估时，土地取得成本应包含哪些内容？

A.征地补偿费+土地出让金+契税

B.土地出让金+契税+拆迁补偿费

C.征地补偿费+土地出让金+基础设施配套费

D.征地补偿费+土地出让金+耕地占用税

3、某评估案例中，评估师通过市场调查发现同类住宅租金年涨幅为8%，但同期抵押贷款利率为5.5%，此时收益法折现率应如何调整？

A.直接采用5.5%

B.8%+（8%-5.5%）×50%

C.5.5%+（8%-5.5%）×100%

D.8%×（1-5.5%）

4、某宗地评估时，市场比较法中两案例价格差异为20万元，经分析区域差异占10万元，用途差异占5万元，剩余差异应如何处理？

A.全部归因于面积差异

B.按剩余5万元比例调整

C.作为不可解释因素剔除

D.按面积差异重新计算

5、某评估报告显示估价时点为2023年12月31日，但交易双方约定付款时间为2024年3月31日，此时估价时点应如何确定？

A.仍为2023年12月31日

B.2024年3月31日

C.2024年1月1日

D.2024年2月29日

6、某商业物业净收益为120万元/年，剩余收益年限20年，采用双递减法计算现值时，年折现率应为多少？

A.6%

B.8%

C.10%

D.12%

7、某评估案例中，评估师发现待估宗地与可比案例面积差异为500㎡，需如何调整价格？

A.按每平方米单价平均分配

B.参考当地土地出让价标准

C.根据面积差异率调整

D.忽略面积差异直接使用

8、某住宅小区因学区政策调整，周边房价三个月内上涨15%，此时评估报告应如何处理？

A.直接采用最新市场价

B.说明政策影响并维持原估价

C.调整估价结果并附说明

D.暂缓评估直至政策稳定

9、某评估案例中，评估师采用收益法测算得到净收益现值480万元，成本法得到地价420万元，此时应如何确定最终估价结果？

A.取两者平均值

B.以收益法结果为准

C.取两者较高值

D.结合市场法补充分析

10、某宗地评估时，评估师发现可比案例中存在10%的产权性质差异（划拨vs.出让），此时应如何调整价格？

A.直接扣除10%

B.查找当地土地出让价标准

C.根据补办出让费用调整

D.忽略差异直接使用

11、某商业用地评估中，甲公司土地面积2000㎡，土地用途为零售，乙公司土地面积1800㎡，用途为餐饮，两宗地其他条件相同。根据市场比较法，乙公司土地比甲公司高20%的评估值，应优先考虑（）。

A.面积差异直接调整

B.用途差异调整20%

C.互补性调整10%

D.政策差异调整15%

12、某写字楼估价采用收益法，年净收益80万元，报酬率8%，土地剩余使用年限40年。若土地剩余年限减至30年，估价结果应（）。

A.减少8万元

B.减少12万元

C.减少16万元

D.减少20万元

13、某2010年建造的住宅楼，原建面5000㎡，因结构加固新增200㎡合法面积。评估时应（）。

A.全部计入原面积

B.仅新增部分计价

C.原面积按折旧调整

D.新增部分按新规计价

14、某宗地2023年评估价300万元，2025年因规划调整，容积率由2.0增至3.0，其他条件不变。估价增值率最接近（）。

A.25%

B.40%

C.60%

D.80%

15、某企业以500万元获得50年工业用地使用权，2025年剩余年限30年。评估时土地溢价率应（）。

A.增加50%

B.增加30%

C.减少20%

D.不调整

16、某商铺抵押评估中，抵押贷款额度不应超过（）的70%。

A.评估价值

B.市场价值

C.成交价

D.重置成本

17、某估价项目发现甲片区近三年地价年均上涨12%，乙片区上涨8%。若采用市场比较法，应优先调整（）。

A.甲片区交易时间差

B.乙片区区域差异

C.两者同步调整

D.政策变动因素

18、某估价报告需列明（）作为估价依据。

A.评估机构资质

B.政府批文编号

C.评估对象照片

D.市场交易案例

19、某土地增值税清算中，应从转让收入中扣除的金额包括（）。

A.增值额×20%

B.增值额×5%

C.增值额×10%

D.增值额×50%

20、某估价项目采用成本法，土地取得成本80万元，建安成本120万元