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房屋租赁无租金合同争议

引言

在房屋租赁市场中，除了常见的有偿租赁合同外，无租金租赁合同（俗称“无偿租赁”）因亲友互助、商业合作附随义务等场景逐渐增多。这类合同以“零租金”为核心特征，看似简化了交易成本，却因权利义务边界模糊、法律性质认定复杂等问题，成为租赁合同纠纷的“隐形高发区”。从实务案例看，无租金租赁合同争议常表现为“免费使用”变“强行占用”、维修责任推诿、合同解除权滥用等，不仅影响当事人间的信任关系，更因缺乏明确的规则指引，给司法裁判带来挑战。本文将围绕无租金租赁合同的法律性质、常见争议类型、争议成因及解决路径展开系统分析，以期为规范此类合同关系提供参考。

一、无租金租赁合同的法律性质界定

无租金租赁合同的特殊性，首先体现在其法律定性上。要准确识别此类合同的争议焦点，需先厘清其与其他无偿合同的区别，以及《民法典》框架下的权利义务规则。

（一）无租金租赁合同与有偿租赁合同的核心差异

根据《民法典》第703条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。有偿性是传统租赁合同的典型特征，但法律并未禁止“零租金”的约定，因此无租金租赁合同仍属于租赁合同的特殊形态。其与有偿租赁合同的核心差异体现在三方面：

其一，对价关系不同。有偿合同中，租金是承租人使用房屋的对价，出租人通过收取租金实现财产收益；无租金合同中，承租人的对价可能表现为非金钱利益（如照顾老人、提供劳务等）或纯粹的情谊关系，法律对这类“隐性对价”的认定更为谨慎。

其二，注意义务标准不同。《民法典》第722条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可要求支付或解除合同；但无租金合同中，出租人不能以“欠付租金”为由解除合同，其解除权需基于其他法定或约定事由（如承租人擅自转租、损害房屋）。

其三，责任承担强度不同。有偿合同中，出租人需承担更高的瑕疵担保责任（如房屋需符合居住条件）；无租金合同中，若出租人已明确告知房屋存在瑕疵（如漏水、电路老化），承租人仍接受使用，则出租人对该瑕疵导致的损失可减轻或免除责任（参照《民法典》第662条赠与合同的瑕疵担保规则）。

（二）无租金租赁合同与借用合同的区分

实践中，无租金租赁合同常与借用合同混淆。根据《民法典》第667条，借用合同是出借人将借用物交付借用人使用，借用人到期返还的合同。二者的关键区别在于：

首先，法律对合同形式的要求不同。租赁合同（包括无租金）属于诺成合同，双方达成合意即成立；借用合同则多为实践合同，需实际交付借用物才成立。

其次，使用权限不同。租赁合同中，承租人可按约定用途使用房屋（如居住、办公），甚至在允许范围内转租；借用合同中，借用人的使用通常限于特定目的，且一般禁止转租。

最后，维修义务分配不同。有偿租赁合同中，出租人原则上承担维修义务（《民法典》第712条）；无租金租赁合同中，双方可约定由承租人承担维修责任，若未约定，司法实践倾向于根据公平原则，由实际使用人（承租人）承担日常维护义务；而借用合同中，维修义务通常由借用人自行承担。

明确上述区别，是处理无租金租赁合同争议的前提。例如，若双方约定“免费使用三年”但未明确是“租赁”还是“借用”，一旦出现承租人改造房屋的情况，法院需先界定合同性质：若为租赁，承租人可能需经出租人同意（《民法典》第715条）；若为借用，借用人擅自改造可能构成违约。

二、无租金租赁合同的常见争议类型

无租金租赁合同的“无偿”特性，使得当事人常忽视合同条款的严谨性，进而引发多维度争议。从实务案例看，争议主要集中在以下四类。

（一）权利义务约定不明引发的履行纠纷

无租金租赁合同多发生在亲友、熟人之间，当事人往往基于信任采用口头约定，对房屋使用范围、期限、维修责任等关键条款未作明确约定。例如，张某将闲置房屋“免费”借给李某居住，口头约定“住到孩子上学”，但未明确“上学”是指上小学还是初中。三年后张某因需出售房屋要求李某搬离，李某以“孩子刚上小学，还需六年”为由拒绝，双方因“使用期限”约定不明陷入纠纷。

此类争议的核心在于，当口头约定的模糊条款与实际履行产生冲突时，如何通过法律规则填补漏洞。根据《民法典》第510条，合同生效后当事人就质量、价款等内容没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或交易习惯确定。但无租金合同中，“交易习惯”往往因当事人关系特殊难以认定（如亲友间的“长期使用”可能被理解为“直至需要收回”），导致法院需结合举证情况（如聊天记录、证人证言）综合判断。

（二）第三人主张权利引发的权属争议

无租金租赁合同中，出租人可能并非房屋所有权人（如承租人经所有权人同意转租），或房屋存在抵押、查封等权利负担。若出租人未如实告知，当第三人（如抵押权人、共有人）主张权利时，承租人的“免费使用权”可能受到冲击。例如，王某将父亲的房屋“免