物业管理合同审查要点.docxVIP

物业管理合同审查要点

物业管理合同作为规范物业服务企业与业主（或业主大会/业主委员会）权利义务关系的基石，其条款的严谨性、完整性直接关系到后续物业管理活动的顺畅与否以及双方权益的保障。一份权责清晰、内容周全的合同，是预防和化解物业管理纠纷的第一道防线。因此，在签署物业管理合同前，进行细致入微的审查至关重要。以下将从多个维度阐述物业管理合同审查的核心要点。

一、当事人主体资格审查

合同的订立首先要确保当事人具备合法的主体资格，这是合同有效性的前提。对于业主方而言，若以业主委员会名义签署，则需审查业主委员会成立的合法性，包括是否经过法定的备案程序，其代表权限是否获得业主大会的有效授权，以及所签合同事项是否属于业主大会的决策范围。对于物业服务企业，则需核查其营业执照、物业服务企业资质证书（若地方仍有相关规定），确认其具备提供相应等级物业服务的能力与合法经营资格，特别要注意其经营范围是否包含拟委托的物业服务项目。同时，还需留意合同签署人的授权委托书，确保其拥有合法的签约权限。

二、服务范围与服务标准审查

服务范围与服务标准是物业管理合同的核心内容，也是最易产生争议的部分，必须力求明确、具体、可操作。服务范围应清晰界定物业服务的区域，例如哪些楼宇、哪些公共设施设备、哪些公共场地属于服务范畴，避免使用“小区内所有区域”这类模糊表述。服务项目则需逐项列明，如公共秩序维护、清洁保洁、绿化养护、公共设施设备的日常运行与维护、车辆停放管理等。

更为关键的是服务标准的审查。应避免仅使用“优质服务”、“及时响应”等抽象词汇，而应尽可能细化、量化。例如，公共区域的清洁频率（每日几次、具体时段）、垃圾清运次数；绿化养护的标准（成活率、修剪周期）；公共照明设施的完好率及故障修复时限；电梯的日常巡检频次与故障应急处理时间；安保人员的配备数量、巡逻次数及时段等。如有可能，应参考国家或地方发布的物业服务等级标准，或双方协商确定的具体服务细则作为合同附件，确保服务质量有章可循、有据可依。

三、服务费用与支付方式审查

物业服务费用是合同的核心经济条款，其合理性与明确性直接影响合同的履行。首先要明确物业费的构成，是包干制还是酬金制，两种计费方式下双方的权利义务与风险承担截然不同。包干制需明确具体的收费标准（如每平方米每月多少金额），而酬金制则需明确酬金的提取比例或金额，以及物业服务支出的具体构成和审计监督方式。

其次，收费范围需与服务范围相对应，避免出现服务未涵盖却收费，或服务已提供却漏收费的情况。收费标准的确定应考虑其合理性，是否经过业主大会的审议通过，是否符合当地物价水平和同类物业服务标准。支付方式（如银行托收、现金缴纳、线上支付等）、支付周期（每月、每季度或每年）、支付时间节点以及逾期付款的违约责任（如滞纳金的计算标准）也应清晰约定。此外，还需关注是否存在其他费用的约定，如停车费、公摊水电费、专项维修资金的筹集与使用规则等，均需一一核实，确保无歧义、无遗漏。

四、合同期限与续约条款审查

合同期限应明确起始日期与终止日期。对于前期物业服务合同，还需明确其自动终止的条件，如业主委员会代表业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时。合同到期前的续约程序也应在合同中约定，例如，物业服务企业应提前多久书面告知业主方是否愿意续约，业主方应如何组织业主进行表决等。同时，应关注合同到期后，在新合同尚未签订或未选聘新的物业服务企业期间，原物业服务企业的义务与权利，以及服务的延续性安排。

五、双方权利义务条款审查

合同双方的权利义务是合同的灵魂，应尽可能详尽、对等且具有可操作性。

业主方的权利通常包括：对物业服务质量进行监督、提出改进建议、查阅物业服务相关资料、按约定获得物业服务等。其义务则主要包括：按时足额缴纳物业服务费用、遵守管理规约、爱护公共设施设备、配合物业服务企业的管理活动等。

物业服务企业的权利主要包括：依照合同约定提供服务并收取费用、对业主违反管理规约的行为进行劝阻和报告等。其义务则是核心，除了前面提到的按约定提供服务外，还包括：编制并公示物业服务年度计划和预算（若适用）、定期向业主方报告物业服务情况、建立健全安全管理制度、协助做好安全防范工作、对共用设施设备进行定期检查维护并建立档案、接受业主监督、配合政府相关部门工作等。

审查时需注意权利义务的平衡性，避免出现一方权利过多而义务过少，或义务约定模糊不清、难以履行的情况。

六、违约责任条款审查

违约责任是保障合同履行的重要手段，应具有针对性和可执行性。需明确双方在何种情况下构成违约，以及违约后应承担的具体责任形式，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。违约金的设定应合理，既要有一定的惩戒作用，又不宜过高导致显失公平。对于常见的违约情形，如业主逾期缴费、物业服务企业服务不达标、擅自停水停电、擅自改变物业