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房地产开发企业内部管理手册

第一章总则

1.1目的与依据

本手册旨在规范房地产开发企业（以下简称“公司”）的内部管理行为，明确各部门及人员的职责权限，优化业务流程，提升运营效率与项目品质，保障公司战略目标的实现。本手册依据国家相关法律法规、行业规范及公司实际情况制定。

1.2适用范围

本手册适用于公司全体员工及所有开发项目的全生命周期管理活动。公司各部门、各项目团队均须严格遵照执行。

1.3基本原则

公司管理遵循以下基本原则：

*战略引领：各项管理活动需服务于公司整体发展战略。

*市场导向：密切关注市场动态，以客户需求为出发点。

*合规经营：严格遵守国家法律法规及行业规范，坚守职业道德底线。

*效益优先：在确保质量与安全的前提下，追求经济效益与社会效益的统一。

*权责清晰：明确各层级、各岗位的职责与权限，确保事事有人管，人人有专责。

*持续改进：定期评估管理效果，不断优化管理体系与流程。

1.4手册管理

本手册由公司指定部门（如总经理办公室或企管部）负责解释、修订与监督执行。各部门应组织员工学习，并确保在实际工作中有效应用。

第二章组织架构与职责分工

2.1组织架构

公司根据发展战略、业务规模及管理需求，设立清晰、高效的组织架构。通常包括但不限于：决策层（如股东会、董事会、经营班子）、职能管理部门（如总经理办公室、人力资源部、财务部、法务部、成本合约部、采购部）、业务部门（如投资发展部、规划设计部、工程管理部、营销策划部、客户服务部）及项目公司/项目部。

（*此处建议配合组织架构图，手册中可注明图示另行发布或作为附件*）

2.2部门职责

各部门应根据组织架构定位，明确其核心职责与工作范围。例如：

*投资发展部：负责项目信息获取、初步研判、尽职调查、投资测算、拿地等。

*规划设计部：负责项目规划方案、建筑设计、景观设计、室内设计等各阶段设计管理与优化。

*工程管理部：负责工程项目的施工组织、质量控制、安全管理、进度协调、现场签证管理等。

*成本合约部：负责项目全成本管理，包括目标成本编制、动态成本监控、招投标管理、合同管理、结算审核等。

*营销策划部：负责市场调研、项目定位、营销策划、销售执行、品牌推广等。

2.3岗位职责

各部门应进一步细化关键岗位职责描述，明确各岗位的工作内容、任职要求、权责边界及考核标准，确保岗位设置科学，人员配备合理。

第三章核心业务流程管理

3.1项目拓展与论证管理

*3.1.1信息收集与初步研判：建立信息渠道，对潜在项目进行初步筛选与评估。

*3.1.2尽职调查：对目标项目的法律、财务、市场、技术等方面进行深入调查。

*3.1.3投资测算与可行性研究：编制详细的可行性研究报告，进行多方案比选和风险分析，为决策提供依据。

*3.1.4项目决策与获取：按照公司决策程序报批，通过招拍挂或合作等方式获取项目。

3.2规划设计管理

*3.2.1设计任务书编制：根据项目定位和市场需求，明确设计目标、功能需求、技术指标等。

*3.2.2设计单位选择与管理：建立设计单位资源库，通过招标等方式选择合适的设计单位，并对其工作进行过程管理。

*3.2.3设计方案评审与优化：组织各相关部门对设计方案进行评审，从技术、经济、营销等多维度提出优化意见。

*3.2.4施工图设计与审查：确保施工图设计深度满足施工要求，并通过相关部门审查。

*3.2.5设计变更管理：规范设计变更的发起、评审、审批流程，严格控制不必要的变更，评估变更对成本和进度的影响。

3.3工程建设管理

*3.3.1项目前期准备：办理施工许可等相关手续，完成施工现场“三通一平”或“七通一平”。

*3.3.2招投标与合同管理：严格执行招投标制度，选择合格的施工单位、监理单位及主要材料设备供应商，规范合同签订与履行。

*3.3.3施工过程管理：制定施工组织计划，加强现场质量、安全、进度、文明施工管理，做好各方协调。

*3.3.4工程质量与安全管理：建立健全质量管理体系和安全生产责任制，确保工程质量合格，杜绝重大安全事故。

*3.3.5工程进度管理：制定详细的进度计划，动态监控施工进度，及时采取措施纠偏。

*3.3.6工程验收管理：严格按照规范组织分部分项工程验收、竣工验收及备案工作。

3.4成本控制与采购管理

*3.4.1目标成本管理：在项目策划阶段确定目标成本，并以此为基准进行全过程控制。

*3.4.2动态成本监控：实时跟踪项目成本发生情况，与目标成本对比分析，及时预警并采取控制措施。

*3.4.3招投标管理：规范招投标流程，确保公平