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地产集团工程管理流程手册

前言

本手册旨在规范地产集团旗下所有开发项目的工程管理行为，明确各参与方的职责与工作界面，确保项目从策划、设计、施工至交付的全过程均能得到有效控制，最终实现项目质量、进度、成本、安全及环保等目标的协同优化。本手册适用于集团总部工程管理中心及各区域公司、项目公司的工程管理相关人员，以及参与集团项目建设的勘察、设计、施工、监理等合作单位。各单位在项目执行过程中，应严格遵循本手册规定，并结合项目具体情况灵活应用，持续改进管理水平。

第一章项目策划与启动阶段

1.1项目前期策划

项目立项后，工程管理部门应协同投资、设计、营销等部门，共同开展项目前期策划工作。核心在于理解项目定位与市场需求，将其转化为可实施的工程技术指标与管理目标。此阶段需重点关注：

*项目概况梳理：包括项目区位、规模、业态组合、核心产品类型等，为后续工程策划奠定基础。

*技术可行性分析：针对场地条件、地质水文情况、周边基础设施配套等进行初步研判，识别潜在工程风险与技术难点。

*工程管理目标设定：明确项目的质量标准、关键节点工期、成本控制指标、安全文明施工目标及绿色建筑标准等。

*开发节奏与分期规划：结合市场策略与资金状况，合理规划项目分期开发顺序、每期开发内容及工程衔接。

1.2项目组织架构搭建

根据项目规模与复杂程度，集团工程管理中心指导项目公司成立项目工程管理团队，明确各级管理人员的职责与权限。典型的项目工程管理组织架构应包含：

*项目工程负责人：全面负责项目工程管理工作，对项目目标的实现负总责。

*专业工程师：分别负责土建、安装、精装修、景观、市政等专业的技术管理与现场协调。

*工程协调员/资料员：负责工程资料管理、会议组织、信息传递及后勤保障等工作。

*必要时设置安全工程师、成本专员（派驻或协同）岗位。

1.3工程关键节点计划编制

项目工程团队应主导编制项目工程关键节点计划，作为项目开发的核心控制线。该计划需经集团工程管理中心及相关部门评审通过后执行。关键节点通常包括：

*场地平整及临时设施完成

*施工图设计完成及审查通过

*主要施工单位进场

*各楼栋主体结构封顶

*外立面工程完成

*室内精装修工程完成

*室外工程及园林景观完成

*竣工验收

*项目交付

第二章设计管理阶段

2.1设计任务书编制与交底

工程管理部门应根据项目策划成果，配合设计管理部门编制详尽的设计任务书。任务书需明确各专业设计范围、技术标准、材料选用档次、成本控制要求及设计周期。设计启动前，工程、成本、营销等部门需向设计单位进行充分交底，确保设计成果满足项目整体需求。

2.2设计过程跟踪与协调

在方案设计、初步设计及施工图设计各阶段，工程管理部门应积极参与设计评审，从工程实施角度对设计方案的可行性、经济性、安全性提出专业意见。重点关注：

*结构方案的合理性与经济性

*设备选型的适用性与后期运维便利性

*各专业间设计接口的协调性（如建筑与结构、机电与土建、室外管网与市政接驳等）

*新材料、新工艺、新技术的应用评估

*施工便利性及对后续工序的影响

2.3施工图审查与优化

施工图完成后，工程管理部门应组织或参与内部审查，并配合设计管理部门完成政府相关部门的施工图审查备案工作。审查重点包括：

*设计深度是否满足施工要求

*设计内容是否符合国家及地方现行规范、标准

*各专业图纸间是否存在矛盾与错漏碰缺

*节点构造设计是否合理、明确

*根据施工经验提出优化建议，如简化施工工艺、减少交叉作业、降低工程成本等。

第三章招标采购与合同管理阶段

3.1工程招标策划

工程管理部门应依据项目开发计划及施工图设计进展，配合成本采购部门制定工程招标策划方案，明确招标范围、标段划分、招标方式、合同类型、主要技术标准及投标人资格要求等。

3.2招标文件编制与评审

在招标文件编制过程中，工程管理部门负责提供准确的工程技术参数、施工范围描述、质量标准、工期要求、主要材料设备品牌规格等关键技术条款，并参与招标文件的评审工作，确保其完整性、准确性和严谨性。

3.3施工单位考察与选择

配合成本采购部门，参与对潜在投标人的资格预审及实地考察工作。考察内容包括投标人的类似项目业绩、技术实力、管理团队、财务状况、履约信誉及现有在建工程情况等，为选择合格的施工合作伙伴提供依据。

3.4合同谈判与签订

工程管理部门应参与重要工程合同的谈判工作，特别是关于工程范围、质量标准、工期、付款方式、变更洽商、违约责任等核心条款的确认。确保合同条款清晰、权责对等，为工程顺利实施提供法律保障。

第四章施工准备与过程管理阶段

4.1施工准备

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