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物业财务工作总结及工作计划3篇

第一篇

2023年1—12月，××小区物业财务室在集团总部财务中心垂直管理下，以“现金流安全、数据颗粒归仓、服务赋能一线”为轴心，把核算、预算、资金、税务、内控五大模块拆成134个关键节点，全部挂图作战。全年实现主营业务收入8764.32万元，较上年增长11.87%；代收代付水电及公摊能耗2201.45万元，误差率控制在0.08‰；管理费用率由上年9.4%降至7.6%，释放利润空间167万元；增值税、所得税、附加税综合税负4.9%，低于行业均值1.3个百分点；年末货币资金余额1823万元，可覆盖未来14个月刚性支出；业主满意度调查“财务公开透明度”指标得分92.4，同比提升6.7分。

一、核算：把凭证做成“铁证”

1.重新梳理了《业务—会计—税务》三维映射表，把原13大类98项经济事项拆成237个最小颗粒，凭证摘要强制带入“房号+业务代码+往来单位”三段式，全年生成凭证2.14万张，附件22.6万份，扫描影像实现OCR识别率99.2%，杜绝了“无票入账”。

2.成本中心下沉到“项目—组团—楼栋—设备”四级，电梯维保、消防检测、景观农药等原先打包计入“公共设施维护费”的科目，全部按工单维度拆分，全年追溯调整分录1982条，直接调增以前年度成本134万元，为后续定价提供真实依据。

3.上线“工单—材料—发票”三单匹配机器人，自动比对采购订单、入库单、发票，全年拦截异常单据371单，涉及金额97万元，全部退回供应商，扣减进项税11.3万元。

二、预算：把数字变成“指挥棒”

1.采用“零基+滚动”双轨模式，上半年以零基预算砍掉历史不合理支出286万元；下半年启动季度滚动预测，每月5日锁定上月实际数，7日出具最新预测，全年滚动调整12次，最终偏差率仅2.1%。

2.建立“红黄绿灯”预警池，对费用率、能耗比、应收账款周转天数等8项核心指标设置阈值，系统每日自动推送预警消息，全年触发红灯11次，均在48小时内完成整改。

3.把预算会搬到项目现场，全年组织“下沉式预算答辩”9场，工程、秩序、环境、客服四部负责人现场PK，财务当场测算边际贡献，现场砍掉低效预算73万元。

三、资金：把流水做成“水库”

1.收入端：与银行签署“银企直联+分账通”协议，实现POS、微信、支付宝、云闸机、银行代扣等9大渠道T+0归集，全年减少在途资金1187万元；对欠费6个月以上客户启动“律师函+支付令”双轨催收，全年收回陈欠421万元，收回率38.7%。

2.支出端：上线“银企直联+对公支付”白名单，单笔5万元以上必须走“双人U盾+动态令牌”双因子，全年拒付疑似诈骗3笔，涉及金额98万元；推行“先票后款”制度，供应商开票确认无误后24小时内付款，全年获得现金折扣54万元。

3.理财端：在集团资金池授权范围内，用“7天通知+结构性存款”组合，全年实现利息收入137万元，同比提升42%，同时保持日均活期余额不低于800万元，确保突发维修资金需求。

四、税务：把风险关进“笼子”

1.全年完成6项重大涉税鉴证，包括增值税留抵退税、企业所得税研发费用加计扣除、老旧小区改造免征增值税等，累计节税283万元。

2.建立“发票池+申报表+完税凭证”三件套电子档案，实现“一键比对、一键归档”，税务稽查抽查5项税种，零补税、零罚款。

3.对商铺租金收入拆分“租金+物业费+水电公摊”三部分，合理降低房产税税基，全年少缴房产税31万元，方案已在集团内部复制推广。

五、内控：把制度写进“基因”

1.修订《财务授权清单》，把原“财务总监—项目财务—出纳”三级审批拆成“业务—财务—法务—风控—纪检”五环会签，全年拒付不合规单据127单，涉及金额264万元。

2.开展“夜查+突击”盘点12次，重点抽查库存材料、固定资产、空置房钥匙、收费系统权限，发现差异9项，全部闭环整改。

3.建立“财务公开课”制度，每月15日面向业主直播财务数据，全年举办12场，在线观看累计1.8万人次，现场答疑217条，业主代表签字确认存档。

六、问题与反思

1.应收账款周转天数仍高达68天，高于行业标杆45天，主要因商铺大客户“押三付一”模式占压资金。

2.能耗公摊模型仍按建筑面积均摊，导致底商与住宅业主矛盾突出，下半年投诉量同比上升34%。

3.财务系统与工单系统、能耗系统尚未完全打通，月末仍需手工导入Excel6.2万行，耗时3人×2天，存在数据篡改风险。

七、2024年工作计划

1.应收账款：上线“信用评分+账期分层”模型，对A级客户维持30天账期，B级客户15天，C级客户先付后用，目标周转天数降至50天；引入保理机构，对大额应收账款无追索