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二手商铺买卖合同

一、合同当事人：身份核实是前提

合同的开篇，首先要明确交易双方的身份信息。对于自然人而言，需载明姓名、身份证号码、联系地址及方式；对于法人或其他组织，则需列明全称、统一社会信用代码、法定代表人或负责人、注册地址及联系方式。核心在于确保签约主体真实、适格，具备相应的民事行为能力和处分权。实践中，需特别注意核对卖方是否为商铺产权证上登记的权利人，如非本人，是否持有合法有效的授权委托书，避免因“无权处分”导致合同效力瑕疵。

二、商铺基本情况：详尽描述是基础

商铺作为交易的标的，其基本情况的描述必须清晰、准确、无歧义。这部分应包含：

1.坐落位置：精确到具体的街道门牌号，最好能附上明确的四至界限描述或附图。

2.权属状况：明确商铺的产权证号，房屋性质（商业、办公等），土地使用权类型（出让或划拨）及剩余使用年限。这直接关系到商铺的价值和未来使用。

3.建筑面积与套内面积：以产权证登记面积为准，并注明是否包含公摊面积。若实测面积与登记面积有差异，应约定处理方式。

4.房屋结构与装修状况：简要描述商铺的建筑结构、楼层、朝向，以及现有装修、附属设施设备的情况。对于固定装修和可移动设备的归属，需明确约定，避免交接时产生纠纷。

5.权利限制情况：卖方需如实披露商铺是否存在抵押、查封、租赁、共有等权利限制。特别是租赁情况，应明确租赁期限、租金水平、承租人是否放弃优先购买权等，因为“买卖不破租赁”原则可能影响买方的实际使用。

三、成交价格与支付方式：清晰约定是核心

这是合同的核心条款，直接涉及双方最根本的利益。

1.成交总价：明确商铺的最终交易价格，通常以人民币结算。

2.支付方式与期限：这是极易产生争议的环节，需详细约定。常见的支付方式包括一次性付款、分期付款或按揭贷款。

*若为分期付款，需明确各期付款的金额、支付时间节点（如合同签订日、过户前、交房时等）以及对应的支付账户信息。

*对于按揭贷款，应明确买方申请贷款的金额、银行及大致的办理期限，以及若贷款未能获批时的处理方案（如买方自筹资金补足或解除合同等）。

3.资金监管：为保障交易安全，建议采用第三方资金监管方式。合同中应明确监管机构、监管账户、监管金额及资金释放条件。

四、商铺交付：权责划分要明确

商铺的交付是交易的关键环节之一，需对交付时间、交付标准及相关费用承担做出明确约定。

1.交付时间：通常约定在卖方收到全部或大部分房款后，或在完成产权过户手续后的一定期限内。

2.交付标准：应与合同中描述的商铺装修及附属设施设备状况一致，确保水、电、气、通讯等基本设施能正常使用。交付时，双方应签署《商铺交接确认书》，对商铺状况进行书面确认。

3.交付前费用与交付后费用：明确交付日前后的物业费、水电费、燃气费、采暖费等各项费用的承担主体及结算方式。

五、税费承担：清晰列明免争议

二手商铺交易涉及的税费种类较多，如增值税、个人所得税（或企业所得税）、土地增值税、契税、印花税、登记费等。合同中应明确约定各项税费由哪一方承担。这是交易谈判的重要内容，也是避免后续争议的关键。实践中，常见的有“各付各税”或“全部由买方/卖方承担”等方式，需根据协商结果明确写入合同。

六、权属转移登记：流程与责任要清晰

办理商铺的产权过户登记是实现物权转移的法定程序。合同中应约定：

1.双方应在约定的期限内，共同向不动产登记机构申请办理产权过户手续。

2.明确各自应提供的资料清单及协助义务。

3.约定办理过户所需时间及逾期办理的违约责任。

七、违约责任：约束双方促履行

违约责任条款是保障合同履行的“牙齿”，需具有可操作性。针对不同的违约情形约定相应的违约责任：

1.卖方违约：如逾期交房、逾期办理过户、提供虚假信息导致无法交易、商铺存在权利瑕疵等，应约定买方有权要求继续履行、解除合同，并可要求卖方支付违约金、赔偿损失等。

2.买方违约：如逾期支付房款、无正当理由拒绝接收商铺、逾期办理相关手续等，应约定卖方有权要求继续履行、解除合同、没收定金（或要求支付违约金）、赔偿损失等。

3.违约金的计算方式：通常有固定金额或按逾期天数、逾期金额的一定比例计算两种方式，需明确约定。同时，可约定违约金的上限。

八、不可抗力与免责条款：应对意外情况

合同中应约定不可抗力的范围（如自然灾害、战争、政府行为等）及遭遇不可抗力时双方的权利义务，即可以根据不可抗力的影响程度部分或全部免除责任，以及及时通知对方并提供证明的义务。

九、争议解决方式：提前规划有保障

明确约定合同履行过程中发生争议时的解决方式。通常有协商、仲裁或诉讼两种选择。若选择仲裁，需明确仲裁机构名称；若选择诉讼，则需约定有管辖权的人民法院（一般为商铺所在地法院）。

十、补充条款与附件：拾遗补缺