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房地产法考试重点题库与解析

前言

房地产法作为调整房地产关系的法律规范的总称，其内容繁杂，涉及面广，既包括民法范畴的物权、合同等制度，也包含行政法规范的管理性内容。对于备考房地产法考试的同学而言，准确理解核心概念、掌握重点法条、熟悉实务操作中的常见法律问题，是取得优异成绩的关键。本“房地产法考试重点题库与解析”旨在梳理考试中的核心知识点，通过典型例题的形式，帮助考生巩固所学，提升解题能力。题库的选取力求贴合考试趋势，解析则注重法理与法条的结合，以期达到举一反三的效果。

一、房地产基本概念与基本原则

（一）核心知识点

1.房地产的概念与特征：房地产是房产与地产的结合体，具有固定性、耐久性、稀缺性、保值增值性等特征。

2.房地产法的调整对象：包括房地产民事关系（如买卖、租赁、抵押）、房地产行政关系（如审批、登记、监管）以及房地产社会保障关系（如保障性住房）。

3.房地产法的基本原则：

*土地公有原则

*土地有偿使用原则

*房地产综合开发原则

*节约用地、合理利用土地原则

*房地产权利人合法权益受法律保护原则

（二）典型例题解析

例题1：判断题

“房地产即不动产，仅指土地及其上的建筑物。”

答案：错误

解析：房地产通常指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。“不动产”是一个更宽泛的法律概念，除了房地产外，还可能包括林木等。因此，不能简单地将房地产等同于不动产，其核心在于“土地”与“建筑物”及其衍生权益的结合。

例题2：单选题

下列哪项不属于我国房地产法的基本原则？（）

A.土地有偿使用原则

B.房地产统一管理原则

C.鼓励炒房、活跃市场原则

D.保护房地产权利人合法权益原则

答案：C

解析：我国房地产法的基本原则旨在维护房地产市场的健康秩序和公共利益。A、B、D均为公认的基本原则。而“鼓励炒房”会导致市场投机，不利于市场稳定和民生保障，显然不属于我国房地产法的基本原则。

二、房地产交易法律制度

（一）核心知识点

1.房地产转让：

*概念与形式（买卖、赠与、互换等）。

*商品房买卖合同的主要内容与效力（预售许可的重要性）。

*二手房买卖的特殊问题（如房屋抵押、租赁对转让的影响）。

*禁止转让的情形。

2.房地产抵押：

*可抵押房地产的范围与不得抵押的情形。

*抵押权的设立（登记生效主义）。

*抵押合同与抵押权的关系。

*抵押权的实现方式。

3.房屋租赁：

*租赁合同的主要条款。

*承租人的优先购买权与买卖不破租赁原则。

*转租的条件与效力。

（二）典型例题解析

例题3：案例分析题

甲公司开发某商品房项目，在未取得商品房预售许可证的情况下，与乙签订了《商品房认购书》，约定乙向甲支付定金若干，甲在取得预售许可证后通知乙签订正式《商品房买卖合同》。后甲取得预售许可证，但房价上涨，甲拒绝与乙签订正式合同。乙遂起诉，要求甲双倍返还定金。问：甲与乙签订的《商品房认购书》效力如何？乙的诉讼请求能否得到支持？

答案与解析：

1.《商品房认购书》的效力：《商品房认购书》（或称认购协议、预订协议）是商品房买卖双方在签订正式《商品房买卖合同》之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据相关司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

*本案中，甲公司在签订《商品房认购书》时尚未取得预售许可证，但在起诉前（乙已起诉，甲取得许可证在起诉前）取得了预售许可证。

*关键在于《商品房认购书》本身是否构成商品房预售合同。如果认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。如果不具备，则为预约合同。

*题目中仅说明“约定乙向甲支付定金若干，甲在取得预售许可证后通知乙签订正式《商品房买卖合同》”，通常此类条款表明认购书是预约，其目的是为了将来签订本约（正式买卖合同）。因此，该《商品房认购书》作为预约合同，在签订时虽无预售许可，但预约合同本身的效力并不以取得预售许可为前提（预售许可影响的是本约即商品房买卖合同的效力）。因此，该认购书有效。

2.乙的诉讼请求：甲取得预售许可证后拒绝签订正式合同，构成对预约合同的违约。根据《民法典》关于定金的规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。因此，乙要求甲双倍返还定金的诉讼请求应当得到支持。

例题4：多选题

下列房地产不得设定抵押的有（）

A.权属有争议的房地产

B.已依法公告列入拆迁范