北京市普通商品住宅市场分析.pdfVIP

目录

第一章绪论1

第一节房地产市场的结构及其在国民经济中的地位和作用1

第二节论文背景4

第三节本论文的结构6

第二章北京市普通商品住宅市场营销环境分析8

第一节京市普通商品住宅市场社会环境分析8

第二节房地产市场营销的产业环境16

第三节房地产市场营销的微观环境18

第三章北京市普通商品住宅市场细分及房地产业竞争定位20

第一节京市普通商品住宅市场细分20

第二节目标市场选择的层次分析模型24

第三节房地产企业竞争定位与竞争策略30

第四章房地产市场营销组合策略38

第一节房地产产品策略38

第二节房地产价格策略40

第三节房地产渠道策略43

第四节房地产促销策略46

第五章房地产市场营销计划、组织和控制52

第一节房地产市场营销计划52

第二节房地产市场营销组织57

第三节房地产市场营销控制61

结束语“・・64

参考文献-65

第一章绪论

房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产，是土地、建筑物以及固着于土地、

建筑物不可分离的部分。房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组

成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展

的支柱产业之一。房地产依其用途可分为住宅、商业用房、办公楼及工业厂房等,

而住宅依其价格构成又分为商品住宅和社会住宅，依其结构特点及价位又可划

分为普通住宅、公寓、别墅等。本论文主要就北京市普通商品住宅市场的市场分

析及房地产营销策略进行研究。

第一节房地产市场结构及其在国民经济中的地位和作用

一、房地产市场的结构

房地产市场是由参加房地产市场的主体、交易对象和市场组织方式构成的。

参加者、交易或（流通）对象和组织方式是构成房地产市场的三大要素。

一（）房地产市场的参加者

1.根据房地产市场参加者所处的地位，可以把其划分为供给者、需求者、

中介人和管理者四类。

2.供给者。这是指向房地产市场提供土地或房屋交易对象的经济行为主体。

房地产市场的形成和发展，必须有供人们进行交易的对象作为前提条件，这一对

象就是由供给者提供的。房地产市场上的供给者主要有国家、房地产开发公司、

企业、事业单位、居民等。

需求者。需求者是指房地产市场中用有偿方式取得房地产商品的所有权或使

用权的人，是房地产市场必不可少的参加者。没有需求，就没有生产和供给，房

地产商品需求是房地产生产的出发点，是房地产商品供给的归宿。因此，需求者

在房地产市场中起着十分重要的作用。房地产市场上的需求者主要有：居民、企

业、政府机构等。

中介人。中介人是指协调、配合、帮助房地产交易双方进行谈判达成交易协

议的机构和自然人。中介人主要有房地产交易所、经纪人以及在房地产交易中涉

及房地产所有权或使用权的调查与保险、法律手续、财产评估、财务谈判等活动

的中间人。房地产中介人在房地产市场中起着不可忽视的作用，它有助于降低交

易成本、提高交易效率、扩大交易量。

管理者。在我国，对房地产市场行使管理职能的主要部门是国有土地管理局

和房地产管理局。此外，建设部、物价局、工商行政管理局、税务局也兼管房地

产市场。

二（）房地产市场的交易对象

房地产市场的交易对象有土地的所有权或使用权。在我国，房屋既有公有住

房，又有私有住房；房屋的交易可以在公有与公有、私有与私有、公有与私有之

间进行；交易既可以是房屋的所有权，也可以是房屋的使用权。

三（）房地产市场的组织形式

房地产市场有了参加者和交易对象，还需要一种把参加者各方联系起来，促

成交易对象的交易顺利实现的市场组织形式。房地产市场的组织形式有“有形”

的房地产交易所和“无形”的场外市场两种组织形式。

二、房地产市场的基本特征

一（）地域性

房地产亦即不动产，由于房地产固定于某个地段，不能移动，因而地域性较

强。它与周围环境关系极为密切，属地方性市场，不同地区