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2025年房地产估价师案例分析模拟试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

试卷内容

案例一

某城市中心区域有一栋建于1990年的七层砖混结构住宅楼，建筑面积约8000平方米，每层建筑面积约1142平方米，共60套独立产权住宅。该住宅楼为开发商自持经营，用于出租。现因开发商进行资产重组，拟委托房地产估价机构评估该住宅楼在2025年10月31日的市场价值。

估价师在接受委托后，进行了以下工作：

（1）与委托人沟通，明确了估价目的为资产重组中的产权转让价值评估，估价对象为该栋住宅楼整体，估价时点为2025年10月31日，价值类型为公开市场价值。

（2）收集了该城市近三年来的经济发展、居民收入、房价指数、租赁市场行情等宏观资料，以及区域规划、交通改善、商业配套等区域资料。

（3）通过对周边类似住宅市场的调查，选取了A、B、C三家可比案例。A案例为一栋与估价对象建筑年代相近、位于相似地段、建筑面积1100平方米的住宅楼，2025年8月以成交价8000万元出售；B案例为一栋较新（建成于2015年）的住宅楼，位于邻近区域，建筑面积1200平方米，2025年7月以成交价9000万元出售；C案例为一栋位于同一小区但户型、楼层、朝向均不理想的住宅楼，2024年12月以成交价7500万元出售。

（4）调查了解到估价对象住宅楼的当前空置率为10%，租金水平与周边类似房屋相当。据业主反映，该楼近年来维护状况良好，物业管理水平一般。

（5）估价师计划采用市场法和收益法评估该住宅楼价值，并准备将两种方法的结果进行综合确定。

请根据以上情况，回答下列问题：

1.简述选取的可比案例A、B、C中，哪些可能存在不可比因素？请分别说明。

2.如果采用市场法评估，请简述需要进行的修正或调整，并说明主要调整方向。

3.如果采用收益法评估，请简述需要考虑的主要参数及其估算方法，并说明其中最容易产生偏差的参数是哪个，为什么？

4.简述收益法测算结果与市场法测算结果进行综合确定时，通常考虑哪些因素？

案例二

某企业拥有一块位于某市工业区内的一宗土地，土地面积为5000平方米，土地用途为工业用地，现状为空地。该地块在城市规划中已被明确为商业仓储混合用地，但近期政府并未出台新的详细规划。该企业拟将该地块用于建设自用仓库，并可能未来考虑出租部分商业物业。现委托房地产估价机构评估该地块在2025年10月31日的价值，为后续开发建设决策提供参考。

估价师在估价过程中遇到以下情况：

（1）委托人提供的土地权利证明显示该地块为该企业合法拥有，但土地现状利用存在一定瑕疵，周边部分地块已被其他企业用于仓储或小型商业经营。

（2）估价师在收集市场资料时发现，该工业区近期有部分企业搬迁，同时也有新的物流企业入驻，区域产业布局发生变化。此外，市郊新建了一条高速公路，改善了区域交通条件，但也导致部分靠近市区的土地价值有所下降。

（3）估价师选取了邻近区域三宗类似用途（工业或仓储）的土地交易案例D、E、F作为可比案例。D案例为一宗工业用地，面积3000平方米，2024年5月转让价格约为1800元/平方米；E案例为一宗仓储用地，面积2000平方米，2025年1月转让价格约为2200元/平方米；F案例为一宗位于稍远区域、土地条件一般的商业用地，面积6000平方米，2023年10月转让价格约为1500元/平方米。

（4）估价师在分析土地价值时，考虑了土地的区位、交通、基础设施、产业环境、规划限制（潜在）等因素，并认为当前土地用途虽为工业，但未来商业仓储混合用地的可能性对价值有重要影响。

（5）估价师在运用成本法时，考虑了土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润等，但当地土地增值收益难以获取准确数据。

请根据以上情况，回答下列问题：

1.在运用市场法评估该地块价值时，对选取的可比案例D、E、F应进行哪些主要修正或调整？请分别说明修正的理由。

2.分析影响该地块价值的主要因素有哪些？其中，产业布局变化和高速公路建成可能对其产生什么影响？

3.简述在采用成本法评估该地块价值时，土地增值收益难以获取数据的原因，并说明此时应如何处理或说明。

4.如果估价师认为该地块未来商业仓储混合利用的价值可能高于单一工业用途，但在规划上尚不明确，在进行价值评估时应如何处理？

案例三

某企业拥有一栋位于城市繁华地段的办公楼，建筑面积为10000平方米。该办公楼由两栋相连的塔楼组成，建于2005年，结构类型为框架剪力墙结构。该企业拟将其出租，租期初定为5年，租金按市场水平确定。由于市场波动，企业希望在租约中期（第3年末）拥有根据市场变化调整租金的权利。现委托房地产估价机构评估该办公楼在2025年10月31日