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2025年房地产估价师考试专项训练试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（每题1分，共20分。下列每题选项中，只有一项符合题意）

1.根据《物权法》规定，下列房地产中，不得抵押的是（）。

A.抵押人合法拥有的房屋

B.抵押人合法拥有的建设用地使用权

C.抵押人正在建造的建筑物

D.已依法公告列为拆迁范围的房屋

2.房地产估价中的“最高最佳使用”原则，其核心内容是指估价对象在法律、法规、政策、市场以及物理条件等允许的范围内，能够实现（）的使用。

A.最合法

B.最经济

C.最有利可图

D.最符合社会公共利益

3.采用市场法估价时，选取可比案例应满足的基本要求不包括（）。

A.与估价对象处于同一地区或类似地区

B.可比案例的交易类型应与估价目的相同

C.可比案例的成交价格应公开透明

D.可比案例的面积应与估价对象完全相同

4.某宗房地产的收益年限为40年，当前剩余使用年限为35年。若其未来每年的净收益预计稳定，则采用收益法估价时，应使用的折现率是（）。

A.安全利率

B.社会平均资金利润率

C.投资风险系数与安全利率之和

D.投资风险系数与安全利率之差

5.在房地产估价中，确定估价时点应遵循的原则是（）。

A.估价委托合同签订之日

B.估价报告交付之日

C.估价对象实际交易或租赁发生之日

D.估价作业开始之日

6.某企业将其拥有的办公楼出租，年租金收入为100万元，年运营费用（不含折旧）为30万元，年折旧费为10万元。若该办公楼的重置成本为2000万元，则采用成本法初步估算其价值时，评估价值接近于（）万元。

A.1670

B.1700

C.1830

D.2000

7.下列关于假设开发法适用的说法中，错误的是（）。

A.适用于具有潜在开发价值的房地产的估价

B.适用于在用房地产的估价

C.可以估算房地产开发项目的土地价值或项目整体价值

D.需要预测未来的开发完成价值

8.根据我国《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发。这体现了房地产估价的（）原则。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.价值时点原则

D.替代原则

9.在房地产估价报告中，描述估价对象的位置、周围环境、交通条件等，主要目的是为了说明（）。

A.估价对象的物理属性

B.估价对象的法律属性

C.估价对象的经济区位

D.估价对象的市场风险

10.某房地产估价机构承接了一项房屋租赁价值评估业务，根据估价目的和委托人要求，应重点评估该房地产在租赁市场中的（）。

A.最低租赁价格

B.最可能实现的租赁价格

C.市场平均租金水平

D.租赁期限

11.下列房地产估价活动中，不属于尽职调查范畴的是（）。

A.核实估价对象的权属状况

B.了解估价对象的历史沿革

C.实地查勘估价对象，拍照记录

D.评估委托人的信用状况

12.收益法中的净收益是指（）。

A.营业收入减去运营费用

B.营业收入减去运营费用、折旧、修理费等

C.营业收入减去成本、费用、税金

D.营业利润

13.市场法中的比较修正法，主要是对可比案例的（）与估价对象进行比较修正。

A.成交价格

B.物理状况

C.法律状况

D.区位状况

14.评估一宗工业用地的价值时，若采用市场法，通常需要选取（）等类型土地作为可比案例。

A.同一地区的住宅用地

B.同一地区的商业用地

C.同一地区的类似用途工业用地

D.不同地区的住宅用地

15.下列关于房地产估价师执业资格注册的说法中，正确的是（）。

A.初级注册有效期一般为2年，需在期满前3个月提出再次注册申请

B.每年需进行继续教育，学时不够不得再次注册

C.未经注册的人员不得以房地产估价师的名义从事估价业务

D.注册有效期内，允许同时在两个以上房地产估价机构执业

16.估价报告中，关于估价假设和限制条件的说明，主要是为了（）。

A.明确估价责任

B