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2025年房地产估价师考试实务专项训练试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本部分共20题，每题1分，共20分。每题有且只有一个正确答案，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。）

1.根据我国《物权法》规定，下列房地产中，不得抵押的是（）。

A.具有抵押权属性的在建工程

B.抵押人合法拥有的建设用地使用权

C.抵押人已出租的房屋

D.公益性事业单位投资的房屋

2.房地产估价的“独立、客观、公正”原则中，所谓“独立”是指估价人员（）。

A.必须与委托人没有利害关系

B.估价过程不受外部干扰

C.在估价报告中独立表达意见

D.单独进行现场查勘

3.某宗房地产的收益年限为40年，预计持有5年后出售，预计售价为800万元，折现率为10%，则其未来5年预期收益的折现值相当于目前价格的（）。

A.627.41万元

B.588.24万元

C.727.27万元

D.745.76万元

4.采用市场法估价时，选取可比案例后，需要对交易日期、区域因素、个别因素等修正到价值时点，其中交易日期修正主要是考虑（）的影响。

A.宏观经济环境变化

B.房地产市场供求状况变化

C.房地产个别因素变化

D.政策法规变动

5.某建筑物建造于10年前，建筑造价为800万元，经济寿命为50年，已使用5年。若残值率为0，采用直线法计算其折旧额为（）万元。

A.80

B.160

C.200

D.240

6.下列关于假设开发法适用的表述中，错误的是（）。

A.适用于有潜在开发价值的土地估价

B.适用于在建工程估价

C.适用于计划开发建设的房地产项目整体估价

D.必须能够准确预测未来开发完成后的房地产价值

7.某住宅小区的绿化率、容积率、建筑密度分别为40%、3.0、20%，则该小区的公共配套设施指标可能（）。

A.较低

B.较高

C.一般

D.无法判断

8.在进行基准地价系数修正法评估宗地地价时，需要修正的因素通常不包括（）。

A.容积率修正

B.土地使用年限修正

C.土地形状修正

D.繁华度修正

9.下列房地产中，最适合采用成本法估价的是（）。

A.位于市中心的地块

B.租赁收益稳定的办公楼

C.建造时间较久、有大量自然损耗的旧厂房

D.市场交易活跃的普通住宅

10.房地产估价报告中，描述估价对象实物状况时，通常不需要包含的内容是（）。

A.土地位置、权利状况

B.建筑结构、装修情况

C.配套设施、周边环境

D.未来的开发利用规划

11.收益法适用于有稳定收益的房地产估价，其中“稳定”通常指年收益变动率不超过（）。

A.2%

B.5%

C.8%

D.10%

12.在房地产估价中，确定最高最佳使用时，应考虑的主要因素不包括（）。

A.法律法规限制

B.经济技术可能性

C.估价目的

D.市场接受度

13.对于租赁型房地产，运用收益法估价时，净收益通常是指（）。

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.净经营收入

D.净租金收入

14.现场查勘的主要目的是（）。

A.核实估价对象权利状况

B.获取估价对象影像资料

C.收集估价所需的基础数据和直观信息

D.对估价对象进行市场定价

15.下列关于房地产估价职业道德的表述中，错误的是（）。

A.估价人员应诚实守信，不得提供虚假或误导性信息

B.估价人员可以接受委托人给予的贿赂或不正当利益

C.估价人员应独立、客观、公正地执行估价业务

D.估价人员应保守委托人的商业秘密

16.采用市场法估价时，若可比案例的交易价格偏高，则对其价格进行修正时，修正系数应（）。

A.大于1

B.小于1

C.等于1

D.取决于比较基准

17.某宗土地面积为1000平方米，规划容积率为3.0，现状容积率为1.5，若将该宗土地开发至规划容积率，则需新增建筑面积（）平方米。

A.1500

B.2000

C.2500

D.