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房屋预告登记效力判例

引言

房屋预告登记制度是我国不动产登记体系中的重要组成部分，其核心功能在于通过登记公示，保障债权人未来取得不动产物权的请求权，防止不动产权利人“一房二卖”或恶意处分，维护交易安全。自《民法典》第221条明确规定预告登记制度以来，司法实践中围绕其效力认定的争议从未间断。从“预告登记是否绝对排除后续处分行为效力”到“预告登记失效后权利如何救济”，从“预告登记能否对抗法院强制执行”到“预告登记范围是否包含抵押权”，这些问题在具体判例中呈现出复杂的裁判逻辑。本文通过梳理典型判例，结合法律规定与实务争议，系统分析房屋预告登记效力的司法认定规则，为理解该制度的实践运行提供参考。

一、房屋预告登记效力的法律依据与核心内涵

（一）法律条文的规范解读

《民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”这一条款明确了预告登记的三大核心要素：其一，设立前提是存在以物权变动为目的的债权协议；其二，核心效力是限制登记义务人对不动产的处分行为；其三，存在法定失效情形。

从立法目的看，预告登记是债权请求权的物权化保护手段。在不动产交易中，从签订合同到完成本登记（如过户登记）往往存在时间差，若在此期间登记义务人擅自处分不动产（如转卖、抵押），债权人的债权可能因物权优先原则无法实现。预告登记通过登记公示，使第三人知悉该不动产上存在未来物权变动的期待权，从而限制登记义务人的处分权，平衡债权与物权的冲突。

（二）效力边界的学理共识

理论界普遍认为，预告登记的效力可分为“消极效力”与“积极效力”。消极效力即“处分限制”，未经预告登记权利人同意，登记义务人对不动产的处分行为不发生物权效力（如无法办理过户或抵押登记）；积极效力则是“顺位保障”，预告登记的权利在本登记完成后，其物权顺位以预告登记时间为准，优先于后续设立的物权。

但需注意，预告登记的效力并非绝对。一方面，其仅限制“物权处分”行为（如转移所有权、设定抵押权），不影响登记义务人对不动产的占有、使用、收益等债权性处分（如出租）；另一方面，若预告登记因债权消灭或超期未申请本登记而失效，其效力自动终止，后续处分行为恢复有效。

二、房屋预告登记效力的典型判例类型

（一）对抗登记义务人处分行为的判例

此类判例是预告登记效力最直接的体现。例如，某甲与某乙签订《房屋买卖合同》，约定某乙将其名下房屋出售给某甲，并办理了预告登记。后某乙因债务纠纷，将该房屋抵押给某丙并办理抵押登记。某甲起诉要求确认抵押无效，法院经审理认为：预告登记后，某乙未经某甲同意处分房屋，该抵押行为不发生物权效力，故某丙的抵押权不成立。

裁判要点在于：预告登记的“处分限制”针对的是物权变动的法律效果，而非处分行为本身的债权效力。即某乙与某丙的抵押合同仍有效（债权有效），但因预告登记的存在，无法完成抵押登记（物权无效）。若某丙不知晓预告登记存在（善意第三人），其只能依据合同向某乙主张违约责任，而非取得抵押权。

（二）保障债权实现的执行异议判例

当登记义务人涉诉被强制执行时，预告登记权利人常以“已办理预告登记”为由提出执行异议，主张排除对房屋的强制执行。例如，某丁因借款纠纷被某戊起诉，法院查封了某丁名下已办理预告登记（权利人为某己）的房屋。某己提出异议称，其已签订合法有效的买卖合同并办理预告登记，应排除执行。法院经审查认为：预告登记本身不产生物权，但可证明某己对房屋享有合法的期待权，若某己已支付大部分房款且无过错，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，支持其排除执行的请求。

此类判例的关键在于区分预告登记的“物权期待权”与“物权”。法院通常会结合购房款支付比例、占有情况、未办理本登记的原因等因素综合判断。若预告登记权利人已实际占有房屋且无过错，其权利优先于一般债权；若仅办理预告登记但未实际履行合同（如未支付房款），则可能无法排除执行。

（三）预告登记失效后的权利救济判例

预告登记因债权消灭或超期未申请本登记而失效后，原权利人的权利如何救济是实务难点。例如，某庚与某辛签订《房屋买卖合同》并办理预告登记，但因某庚未按约支付房款，某辛解除合同（债权消灭）。后某辛将房屋出售给某壬并办理过户，某庚起诉要求确认过户无效。法院认为：因债权已消灭，预告登记失效，某辛的处分行为有效，某庚仅能依据合同向某辛主张违约责任。

另一类情形是，预告登记权利人在能够办理本登记后超过90日未申请，导致预告登记失效。例如，某癸与某子签订合同，约定房屋具备过户条件后3个月内办理登记，但某癸因疏