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限购后继续购房合同

2025年以来，全国房地产市场迎来新一轮政策调整，限购政策呈现出显著的差异化特征。一方面，长沙、成都等城市已全面取消限购，不再审查购房者资格条件，也没有房屋数量的限制，房产证到手即可上市交易；另一方面，广州等城市却收紧了限购政策，将非户籍家庭的社保或个税缴纳年限从3年提高至5年。这种松绑与收紧并存的格局，使得限购后继续购房合同的签订与履行面临复杂的政策环境。在这样的背景下，购房合同的效力认定、纠纷处理方式以及风险防范措施，成为购房者、开发商和中介机构共同关注的焦点问题。

政策现状的复杂性直接影响着购房合同的签订基础。以北京为例，当前实行分区调控策略，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，而五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准。上海的政策与此类似，外环外对沪籍及社保满1年的非京籍不限购，外环内则保持更严格的限制。这种一城多策的模式，要求购房者在签订合同前必须明确了解所在区域的具体政策，避免因政策误判而导致合同无法履行。与此同时，全国范围内推行的认房不认贷政策，以及首套房首付比例降至20%、二套房25%的信贷支持措施，又为符合条件的购房者提供了有利的购房环境。政策的这种双重性，使得限购后继续购房合同的签订既存在机遇，也暗藏风险。

在合同效力认定方面，司法实践中已形成较为明确的裁判规则。限购政策通常被视为行政监管规定，属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，因此，违反限购政策的购房合同并不必然无效。只要合同签订时双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即应认定为有效。例如，在北京某法院审理的一起案件中，非京籍购房者因无社保且无婚姻关系而不具备购房资格，法院最终认定合同有效，但购房者未按期支付首付款并明确表示无法履行合同，构成根本违约。这一案例表明，限购政策主要影响合同的履行可能性，而非合同的效力本身。

合同有效并不意味着一定能够实际履行。当限购政策导致购房者丧失购房资格时，合同的继续履行便面临障碍。此时，情势变更原则成为处理此类纠纷的重要法律依据。根据《民法典》第533条规定，合同成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。在上海某案例中，法院明确指出，限购新政导致买受人丧失购房资格，属于合同成立后客观情况重大变化，继续履行显失公平，双方可解除合同。这一裁判规则为限购后继续购房合同的解除提供了法律支持。

纠纷处理过程中，责任划分是关键问题。一般而言，签约后出台新的限购政策导致合同无法履行的，双方法律风险归零，互不承担责任。但如果签约前政策已发布缓冲期，而买家未及时操作，则可能需要承担部分损失。例如，在广州新政实施前已签订购房合同但未及时办理网签的非户籍购房者，如果因社保年限不足而无法继续交易，可能需要承担相应的违约责任。此外，中介机构的责任也不容忽视。如果中介未严格审查购房者资格，或诱导购房者通过不正当手段规避限购政策，可能需要承担相应的赔偿责任。北京某案例中，中介公司未严格审查购房者资格，虽然法院最终未判决中介承担连带责任，但也指出中介存在程序瑕疵，可能在另案中承担居间合同责任。

房价波动是限购后继续购房合同纠纷中的另一个敏感问题。当新政出台后房价上涨时，卖家不得主张差价赔偿，因为这并非买家过错导致；反之，若房价下跌，买家也无义务补偿卖家损失。这种双向保护机制体现了公平原则。但在实践中，仍有部分开发商试图以限购为由解除合同，同时占有定金并将房屋转卖获利。对此，法院通常会认定开发商构成恶意违约，不仅需要返还定金，还可能需要承担赔偿责任。例如，上海某开发商在明知购房者暂时不具备资格但已支付大部分房款并实际占有房屋的情况下，仍主张解除合同，法院最终判决合同继续履行，待购房者具备资格后再办理过户手续。

风险防范对于限购后继续购房合同的签订与履行至关重要。购房者首先应当充分了解当地的限购政策，包括户籍要求、社保或个税缴纳年限、可购房套数等核心内容。在签订合同前，建议通过官方渠道查询自身购房资格，并要求开发商出具《限购风险告知书》。其次，合同条款的设计应尽可能详尽，特别是针对政策变动的情况，应明确约定合同解除条件、款项返还方式等内容。例如，可以在合同中约定因政策变动导致无法履约，定金无条件退还的条款，以提高维权效率。此外，所有交易细节，如房屋总价、付款方式、中介返佣等，均应书面确认，避免口头承诺引发纠纷。

在合同履行过程中，证据保留同样重要。购房者应及时固化政策发布时间、购房资格审核结果等关键证据，通过公证等方式确保其法律效力。与开发商、中介的沟通应尽量采用书面形式，如企业微信、邮件等，避免口头交流导致证据缺失。当政策变