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租赁房屋装修费用承担及案例

引言

租赁房屋装修是日常生活中常见的经济行为。无论是个人租房用于居住，还是企业租赁场地开展经营，承租人常因提升居住舒适度或满足经营需求对房屋进行装修。然而，装修费用由谁承担、装修后房屋归属如何处理、合同终止时装修残值能否主张补偿等问题，常因双方约定不清或法律认知不足引发纠纷。本文将围绕租赁房屋装修费用承担的法律基础、常见情形及典型案例展开分析，帮助租赁双方明确权利义务，降低纠纷风险。

一、租赁房屋装修费用承担的法律基础

要理清装修费用的承担规则，需先明确法律对租赁关系中装修行为的规范。我国民事法律对租赁房屋装修行为的调整，既尊重当事人意思自治，又通过强制性规定平衡双方权益。

（一）相关法律规定概述

我国《民法典》第七百一十五条明确规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”这一条款确立了“同意”作为合法装修的前提——只有经出租人同意的装修行为，才受法律保护；擅自装修的，承租人需承担恢复原状或赔偿责任。

此外，《民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”结合该条款，若装修已与房屋形成附合（即无法拆除或拆除会损坏房屋，如铺好的地板、固定的橱柜），则承租人返还房屋时无法取回装修物；若装修未形成附合（如可移动的家具、可拆卸的装饰画），承租人可自行拆除，但需确保拆除后房屋恢复原状。

（二）合同约定与法律规定的关系

法律虽对装修行为作出原则性规定，但租赁双方可通过合同约定进一步细化权利义务。例如，双方可约定“承租人装修费用由自身承担，租赁期满后装修物无偿归出租人所有”，或“出租人补贴部分装修费用，合同提前解除时按剩余租期比例返还”。根据“有约定从约定，无约定从法定”的原则，合法有效的合同条款优先于法律的一般性规定适用。

需注意的是，合同约定不得违反法律强制性规定。例如，若合同要求承租人对“非因自身过错导致的装修损坏”承担全部维修责任，这一约定可能因显失公平被法院认定无效。因此，合同条款需在法律框架内合理设计。

二、租赁房屋装修的常见类型及费用承担原则

租赁房屋装修可按不同标准分类，不同类型的装修对应不同的费用承担规则。理解这些分类，有助于双方在签约时明确责任边界。

（一）必要装修与非必要装修的区分

根据装修目的，可分为必要装修与非必要装修。必要装修指为维持房屋基本使用功能或符合法定安全标准的装修，如修复漏水的屋顶、更换老化的电线、修补开裂的墙面等。这类装修通常由出租人承担费用，因为出租人负有“保证租赁物符合约定用途”的法定义务（《民法典》第七百零八条）。若出租人拒绝履行必要装修义务，承租人可自行维修并要求出租人承担费用，或从租金中扣除相应支出。

非必要装修则是为提升居住品质或满足特定经营需求的装修，如安装智能家居设备、铺设实木地板、定制品牌展示柜等。这类装修属于承租人的自主选择，费用一般由承租人自行承担。但双方可通过合同约定由出租人部分或全部承担——例如，出租人希望通过装修提升房屋价值，可能愿意补贴费用；或承租人因长期租赁承诺，要求出租人分担装修成本。

（二）经同意装修与擅自装修的责任差异

“是否经出租人同意”是判断装修行为合法性的核心标准，直接影响费用承担与责任划分。

经同意的装修

若承租人在装修前取得出租人的书面同意（口头同意需保留证据，如聊天记录、录音），则装修行为合法。此时，双方需进一步明确装修范围、费用承担方式及合同终止时的处理规则。例如，双方可约定“装修费用由承租人垫付，出租人按年补贴三分之一，直至合同期满”；或“租赁期满后，附合装修归出租人所有，出租人无需补偿；未附合装修由承租人自行拆除”。

若合同未约定装修后的处理方式，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁司法解释》），附合装修的残值可根据合同解除的原因划分责任：因出租人违约导致合同解除的，承租人可主张出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失；因承租人违约导致解除的，出租人无需补偿；因不可归责于双方的事由（如政策拆迁）导致解除的，双方按公平原则分担损失。

擅自装修的后果

若承租人未经同意擅自装修，无论装修是否必要，均构成对出租人财产权的侵害。根据《民法典》第七百一十五条，出租人有权要求承租人恢复原状（如拆除装修、修复被破坏的墙面）或赔偿损失（如因装修导致房屋贬值的费用）。实践中，出租人常以“恢复原状”为第一诉求，若承租人拒绝，出租人可通过诉讼强制其履行，相关诉讼费用及执行费用也由承租人承担。

（三）合同期满或提前解除时的处理规则

租赁关系终止（包括期满终止或提前解除）时，装修物的归属与补偿是纠