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2025年房地产经纪人收益法在特殊用途房地产（如加油站、影院）估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在特殊用途房地产（如加油站、

影院）估价中的应用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法在特殊用途房地产（如加油站、影院）估价中的应用

专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、采用收益法评估加油站价值时，最核心的收益指标是？

A、土地租金收入

B、便利店销售收入

C、加油服务毛利

D、洗车服务收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。加油站的经营收入主要来源于油品销售，而加油服务毛利

（即销售收入减去油品成本）是反映其核心盈利能力的关键指标。A项土地租金属于成

本项，B、D项属于辅助性收入，占比通常较小。知识点：特殊物业收益构成。易错点：

容易将加油站总收入等同于核心收益。

2、评估影院物业价值时，应优先考虑的收益类型是？

A、票房分账收入

B、广告收入

C、卖品部收入

D、场地租赁收入

【答案】A

【解析】正确答案是A。影院的主要经营模式是票房分账，通常占总收入60%以上，

是收益法评估的基础。B、C项为次要收入，D项场地租赁仅在部分影院存在。知识点：

影院收益结构特点。易错点：忽视票房分账的主导地位。

3、加油站评估中，特许经营权的价值应如何处理？

A、单独评估后加总

B、包含在不动产价值中

C、不予考虑

D、作为无形资产扣除

【答案】B

【解析】正确答案是B。加油站特许经营权与不动产密不可分，通常作为整体资产

的一部分进行评估。A项割裂了特许经营与不动产的关联性，C项忽略了其价值贡献，

D项错误地将其视为负资产。知识点：特许经营权评估原则。易错点：混淆特许经营权

与不动产的关系。

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4、影院物业的空置率通常按什么标准计算？

A、按座位数计算

B、按放映场次计算

C、按影厅面积计算

D、按营业时间计算

【答案】B

【解析】正确答案是B。影院空置率主要反映放映时段的利用效率，按未放映场次

占总场次的比例计算。A、C、D项不能准确反映经营状况。知识点：影院空置率计算

方法。易错点：误用商业物业空置率计算方式。

5、加油站评估中，未来收益预测期通常为？

A、5年

B、10年

C、20年

D、30年

【答案】B

【解析】正确答案是B。加油站通常有10年左右的特许经营期，收益预测期应与之

匹配。A项过短，C、D项超出合理经营期限。知识点：特殊物业收益预测期确定。易

错点：忽视特许经营期限限制。

6、影院物业的资本化率确定应主要参考？

A、商业地产市场数据

B、同行业上市公司数据

C、住宅地产市场数据

D、政府债券利率

【答案】B

【解析】正确答案是B。影院属于经营性物业，其资本化率应参考同行业上市公司

的投资回报率。A项商业地产风险特征不同，C项住宅地产相关性低，D项债券利率过

于保守。知识点：特殊物业资本化率确定方法。易错点：混淆不同类型物业的资本化率

参考标准。

7、加油站评估中，重建成本法通常用于？

A、确定土地价值

B、确定设备价值

C、确定整体价值

D、确定无形资产价值

【答案】B

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【解析】正确答案是B。加油站的油罐、加油机等专用设备价值通常采用重建成本

法评估。A项土地价值需用市场法，C项整体价值需用收益法，D项无形资产需用收益

法。知识点：特殊物业成本法应用范围。易错点：误用成本法评估整体价值。

8、影院物业的收益稳定性主要取决于？

A、地理位置

B、影片排片

C、票价水平

D、竞争对手数量

【答案】B

【解析】正确答案是B。影院收益直接受影片排片质量影响，优质影片能显著提升

上座率。A、C、D项是影响因素但非决定性因素。知识点：影院收益影响因素分析。易

错点：忽视内容供应对收益的主导作