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《商品房买卖合同》

一、合同当事人与房屋基本情况：交易的基石与前提

合同的开篇即明确交易双方当事人的身份信息，这是合同成立的首要条件。对于买方而言，需仔细核对卖方（通常为房地产开发企业）的营业执照、开发资质证书等文件，确认其具备合法的售房主体资格。特别是在购买期房时，开发商的实力与信誉直接关系到项目能否按期交付及房屋质量是否达标。

房屋基本情况的描述是合同的核心内容之一，必须做到清晰、准确、无歧义。这包括：

1.房屋坐落：精确到具体的楼栋、单元、楼层及房号，确保与实际指向的房屋完全一致。

2.房屋面积：合同中通常会载明建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。建筑面积是计算房价的基础，套内建筑面积直接关系到购房者的实际使用空间，而公摊面积的合理性一直是购房者关注的焦点。需特别注意合同中约定的面积计算方法及面积差异处理方式，这在后续“面积确认及面积差异处理”条款中会进一步细化。

3.土地使用年限：明确房屋所占用土地的用途（如住宅、商业）及剩余使用年限。住宅用地一般为七十年，商业用地则可能为四十年或五十年，土地使用年限直接影响房屋的价值和未来的权益。

4.房屋性质：是商品房、经济适用房还是其他类型，不同性质的房屋在上市交易、税费缴纳等方面存在差异。

二、价款与支付：交易的核心经济条款

房屋价款及支付方式是合同中最为敏感的部分，直接关系到买卖双方的核心利益。

1.总价款：合同应明确房屋的总价款金额及币种。该价款通常是根据约定的计价方式（如按建筑面积、套内建筑面积或套计价）结合单价计算得出。

2.计价方式与价款：合同中会明确是按建筑面积、套内建筑面积还是按套计价。目前主流是按建筑面积或套内建筑面积计价。购房者需理解不同计价方式下，面积差异处理可能带来的影响。

3.付款方式及期限：这是合同履行的关键环节。常见的付款方式包括一次性付款、分期付款、按揭贷款付款等。合同中需明确各期付款的金额、支付时间节点及支付方式（如银行转账的账户信息）。对于按揭贷款的购房者，需特别注意约定如因银行政策变化或个人资信问题导致贷款无法获批时的处理方式，例如是否允许变更付款方式或解除合同而不承担违约责任。

三、交付期限与条件：房屋“如约而至”的保障

房屋交付是卖方履行合同的核心义务，也是买方实现购房目的的关键一步。

1.交付期限：合同中应明确约定具体的交房日期。开发商应在该日期前完成房屋交付，如遇特殊情况（如不可抗力）需延期，应按合同约定的方式提前通知买方并协商处理。

2.交付条件：这是确保所交付房屋符合约定标准的重要条款。交付条件通常包括工程竣工验收合格（取得《工程竣工验收备案表》）、满足合同约定的装饰、设备标准、水电气暖等基础设施达到使用条件等。购房者需警惕开发商仅以“单方通知交付”或“房屋已完工”为由进行交付，务必核实房屋是否达到法定及约定的交付条件。

3.延期交付的违约责任：合同中应明确约定开发商延期交房时的违约责任，通常表现为按日计算的违约金（一般为已付房款的万分之几），以及逾期达到一定期限后买方有权解除合同并要求开发商赔偿损失的权利。

四、产权登记：“房本”到手才是真

办理不动产权属登记（俗称“办房产证”）是购房者取得房屋完整所有权的法定程序。

1.产权登记期限：合同中应约定开发商协助办理产权登记的期限，以及买受人取得不动产权证书的具体时间节点。根据相关规定，开发商应在房屋交付后一定期限内（通常为几百天）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

2.逾期办证的违约责任：若因开发商的原因导致买方不能在约定期限内取得不动产权证书，开发商应承担相应的违约责任，可能包括支付违约金，情节严重的，买方有权解除合同并要求赔偿。

五、质量标准与保修：房屋品质的承诺

房屋质量是购房者最关心的问题之一。

1.质量标准：合同中会约定房屋的结构质量、装修质量、设备标准等应符合国家及行业相关标准，并应与样板房或宣传资料（若作为合同附件）所示内容一致。

2.保修责任：根据《住宅质量保证书》的约定，房屋在保修期限内出现质量问题，开发商应承担维修责任。合同中会明确具体的保修范围、保修期限（如地基主体结构、防水、管线设备等的保修期限不同）及保修责任的承担方式。购房者在收房时应仔细查验房屋质量，发现问题及时提出并要求开发商在保修期内履行维修义务。

六、补充协议的重要性：个性化需求与未尽事宜的约定

《商品房买卖合同》通常采用住建部门和工商部门联合制定的示范文本，其条款具有通用性。但具体交易中，买卖双方可能存在一些个性化的约定或针对示范文本未尽事宜的补充，这就需要通过“补充协议”来明确。补充协议与主合同具有同等法律效力，甚至在约定不一致时，补充协议的约定可能优先适用。购房者应特别关注补充协议中关于贷款不成、面积差异处理