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共同投资房产协议

一、协议当事人与投资标的

协议的开篇，首先应清晰列明所有投资人的基本信息，包括姓名、身份证号码、联系方式及通讯地址。这看似简单，却是确认权利义务主体的前提。

其次，关于投资标的——即房产的基本情况，亦需明确约定。通常应包括房产坐落位置、具体门牌号码、建筑面积、房屋用途（住宅、商用等）、不动产权证号（若已取得）或购房合同编号等。若房产尚未购置，也应尽可能详细地描述目标房产的特征及购置条件，以避免后续在选房环节产生分歧。

二、出资方式与比例

这是协议的核心条款之一，直接关系到各投资人的权益份额和责任划分。

1.出资总额与来源：明确房产购置总价（预估或确定）、税费及其他相关初期投入的总额。各方需确认各自的出资额及出资来源（如自有资金、借款等）。若涉及借款，需明确借款主体、还款责任及利息承担方式，避免因个人债务影响整体投资。

2.出资方式：详细约定是现金出资、银行转账，还是包含其他形式（如一方以其拥有的资源折抵部分出资，但需谨慎并明确估值）。建议采用银行转账并保留凭证，确保资金流向清晰可查。

3.出资比例：各方出资额占总投资额的百分比，这通常是后续利益分配、风险承担、决策权行使的重要依据。

4.出资期限：明确各期出资的缴纳时间节点，以及逾期出资的违约责任。

三、产权份额与登记

出资比例与产权份额既可以一致，也可以通过协商约定不一致的情况（需有合理解释并写入协议）。

1.产权份额约定：明确各方在该房产中享有的产权比例。此比例应作为不动产登记的依据之一。

2.不动产登记：约定房产登记的方式，是登记为按份共有还是共同共有（共同投资建议明确为按份共有，并注明具体份额）。登记的产权人姓名、证件号码等信息需准确无误。若因政策或其他原因，部分实际投资人无法在产权证上显名，务必在协议中详细约定隐名投资的安排、各方权利义务、显名投资人的受托责任及风险防范措施，此情形下建议咨询专业律师，风险较高。

四、决策与管理机制

房产的日常管理、重大决策如何做出，是维持合作顺畅的关键。

1.日常管理：约定由谁负责房产的日常管理，如出租、维护、缴费等。可指定一名或多名投资人负责，或共同委托第三方专业机构管理。明确管理人的权限范围、报酬（如有）及责任。

2.重大事项决策：明确哪些事项属于重大决策，如出售房产、抵押、重大装修、超过一定金额的维修、改变房屋用途等。约定决策方式，如全体一致同意、按出资比例投票、或简单多数/绝对多数通过等。为避免僵局，可设置关键少数否决权或第三方调解机制。

3.财务管理制度：设立共管账户或明确负责财务的投资人，规范收支管理、账目记录及定期财务报告（如月度/季度）。所有与房产相关的收支凭证应妥善保管，供各方查阅。

五、收益分配与费用承担

1.收益分配：明确房产产生的收益（如租金、增值收益等）在扣除相关税费和约定费用后的分配原则、分配周期（如月、季、年）及分配方式。通常按产权份额比例分配，但也可另行约定。

2.费用承担：明确与房产相关的所有费用如何承担，如购房款、税费、物业费、水电费、燃气费、维修费、保险费、管理费（若有）、空置期成本等。同样，通常按产权份额比例承担，特殊约定需明确。

六、退出机制与份额转让

合作不可能永久持续，需提前规划好退出路径。

1.自愿退出：约定投资人在何种条件下可以退出，以及退出方式，如转让其份额给其他现有投资人或第三方。

2.份额转让：

*内部优先购买权：若一方拟转让其份额，应书面通知其他方，其他方在同等条件下享有优先购买权。约定通知期限、答复期限、行使条件。

*对外转让：若转让给第三方，需经其他投资人同意（或按约定的决策机制通过），并确保第三方了解并接受本协议的相关约定。

*转让价格确定：约定份额转让价格的确定方式，如协商定价、按评估价、按近期市场价参考等。

3.强制退出情形：约定在何种特殊情况下（如一方严重违约、破产、丧失民事行为能力等），其他方有权要求其退出或强制收购其份额。

4.房产整体出售：约定在何种条件下（如全体同意、达到一定持有年限、市场出现特定机会等）可以出售房产，并约定出售价格的确定方式、交易流程、税费承担及售房款分配等。

七、房产的处置

除了上述退出机制中涉及的转让和出售，还可约定其他处置方式，如赠与、继承等，但需符合法律规定及协议其他条款。

八、合作期限与终止

1.合作期限：约定本次共同投资的期限，自何时起至何时止。期限届满后是自动终止（如出售房产分配收益）还是可以续期。

2.合作终止：除期限届满外，约定其他可能导致合作终止的情形，如全体投资人一致同意提前终止、因不可抗力导致房产灭失或无法继续持有等。合作终止后的清算程序、资产分配等也应一并约定。

九、违约责任

针对各方可能出现的违约行为（如逾期出