房地产投资经济分析.pptVIP

房地产投资经济分析;;教学形式;课程内容安排;第一章房地产投资分析概论;房地产与其他工业品的区别

房地产位置的固定性

房地产的单一性

房地产的耐久性

房地产与其他行业的关系密切

房地产的增值性、保值性和相互影响性

;房地产中介服务

法律咨询

价格评估

经纪公司及经纪人;投资：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。

房地产投资

房地产投资目的

房地产投资的代价

房地产投资是房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。;房地产投资的类型划分

按投资来源分

自有资金

银行资金

集资

利用外资

财政拨款

预收收入

承包商带资承包;按投资对象分

土地开发投资

房屋开发投资

房地产经营投资

房地产中介服务投资

物业管理服务投资;房地产投资形成的条件

投资者有投资房地产的愿望

投资者有可供投放的资金

投资者找到了投资机会

投资者有满意的预期回报

;第二节房地产投资特征和原则;缺点

投资量大，支出集中性强。

投资合作性强

投资回收期长

投资风险大

投资技巧性强

投资流动性差

投资的固定性

;房地产投资特征的意义

分析问题、解决问题、理论研究。

房地产投资原则

市场需求原则

近期需求：1-2年：实力弱，守业型

远期需求：〉2年：实力强，开拓型

主动需求：市场已提出需求

被动需求：引导市场消费需求

;准备充分：详细周密的可行性分析

投资规模程度

投资规模与回报率的关系

背靠大树原则

公共建设所到之处

政治经济信息

追随大投资者

风险收益适当

“一三法则”

;优化投资结构

风险大的项目与风险小的项目的比例关系

投资期长的项目与投资期短的项目的比例关系

投资额大的项目与投资额小的项目的比例关系

积极稳妥投资

积极：稳妥=4：6;利用财务杠杆

以小博大

发挥特色优势

环保概念，工薪概念，网络概念等

战略重于战术

;房地产投资与投机的关系

共同点：目的相同对象相同

不同点投机投资

风险不同：高低

依据不同：感性理性

出发点不同：侥幸脚踏实地

限制不同：有限制鼓励保护

褒贬不同：贬责褒奖

;第三节房地产投资环境

;第四节房地产投资分析的目的及其研究内容

;研究内容--5W1H问题

Why--目的、目标分析

What--投资类型、特征、质量、对象

Where--地点(地段分析)

When--时间(时机分析)

Who--人--投资形成条件

How--方法--原则，受益，成本，利润等;房地产投资与房地产业

生产环节与房地产投资

获取土地

开发土地

房地产开发

流通环节与房地产投资

消费环节与房地产投资

;第五节房地产投资目标分析;投资对象的收入

现期收入：高风险高收益的项目

远期收入：升值潜力大的拟开发区投资

对通货膨胀的防护能力;房地产投资目标的制约因素

投资能力大小：可用资金大（小）?目标大（小）

投资经验：经验丰富?目标高

承担风险

投资本身风险高?目标低（保守）

投资者愿承担的风险高?目标高

投资回报预期

预测结果乐观?目标高

预测结果把握不大?目标低;市场需求

现实?景气?目标高

预测?乐观?目标高

房地产供给竞争情况

供给量大（小）?目标低（高）

贷款问题

贷款额大?目标高

贷款利率大?目标低

;收入增长

国民收入、工资收入?增长快?目标高

物价水平

物价上涨?大?目标高

储蓄水平：

储蓄额高?目标高

储蓄比率大、储蓄利率高?目标底

投资项目的选择;房地产投资目标的参考数据

杠杆作用：用借款来加大收益或亏损

例

结论

借款利率投资收益率，则杠杆作用对借款者有利，借款越多，赚的越大。

借款利率投资收益率，则杠杆作用对借款者不利，借款越多，赚的越少，亏损越多。;房地产投资目标利润分析

--研究目标利润与成本、开发量之间的关系

目标利润与开发量的关系

;目标利润的灵敏度分析

单位售价变化引起的开发量变化

;单位变动成本变化引起的开发量变化;固定成本变化引起的开发量变化;第六节房地产投资运作过程