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中介私有住房转租合同

一、合同主体条款

转租合同的主体资格审查是确保合同效力的首要环节。合同需明确三方当事人身份信息：出租方（房屋所有权人）应提供房产证、身份证复印件；承租方（原承租人）需提交与出租方签订的原始租赁合同；次承租方（新承租人）则需提供身份证明文件及经济能力证明（如收入证明、银行流水等）。实践中，部分中介机构以“托管方”名义签订转租合同，此时需特别注明中介公司的营业执照编号、备案证明及委托代理权限范围，避免因主体不适格导致合同无效。

二、房屋基本信息条款

房屋信息描述需达到“唯一可识别”标准，应包含：详细地址（精确至门牌号）、建筑面积（以房产证记载为准）、户型结构、朝向、装修状况及配套设施清单。配套设施需列明品牌型号（如“海尔BCD-216冰箱”“格力KFR-35GW空调”），并附《房屋附属设施验收清单》作为合同附件，由三方签字确认。对于存在瑕疵的房屋（如墙体渗水、电路老化），需在合同中明确标注解决方案及维修责任方，避免入住后产生争议。

三、转租权限条款

转租合法性是合同核心要件。条款中必须明确：原租赁合同是否允许转租（附原始合同关键页复印件）、出租方书面同意转租的声明（需签字盖章并注明日期）、转租期限是否超出原租赁合同剩余期限（建议转租截止日早于原合同到期日至少30日）。若原始合同约定“转租需经出租方书面同意”，则需将出租方的同意函作为合同附件，否则次承租方可能面临被出租人解除合同的风险。

四、租金及支付条款

租金条款应采用“三明确一约定”模式：明确租金标准（如“每月人民币4500元，按季度支付”）、明确支付周期（避免“押一付三”等模糊表述，需写明“首期租金应于合同签订当日支付，后续租金应于每期到期前15日内支付”）、明确支付方式（指定收款账户需包含户名、开户行、账号信息），约定逾期付款违约金（建议按日计算，比例不超过未付金额的千分之五）。同时需注明租金是否包含物业费、水电费等费用，若包含则需列明具体项目及上限标准（如“租金包含物业费每月300元，超出部分由次承租方承担”）。

五、押金条款

押金（履约保证金）设置需遵循“对等原则”，通常为1-2个月租金。条款应明确：押金金额、支付时间、存放方式（建议由第三方监管或存入共管账户）、返还条件及扣除情形。扣除情形需详细列举：拖欠租金达15日、擅自改动房屋结构、损坏附属设施且未修复、提前解约未支付违约金等。特别约定“租赁期满后，次承租方结清所有费用并办理交接手续后15个工作日内，出租方无息退还押金”，避免押金返还纠纷。

六、房屋使用及维护条款

使用条款需平衡使用权与保护义务：明确房屋用途（“仅限作为住宅使用，不得用于办公、经营或群租”）、居住人数限制（“最多居住2人，未经同意不得增加居住人员”）、禁止行为清单（如“不得擅自拆改承重结构”“不得饲养大型宠物”）。维护责任划分应遵循“日常维修谁使用谁负责，主体维修谁所有谁负责”原则：家电小修（如更换水龙头、维修灯具）由次承租方承担，主体结构维修（如墙体开裂、管道爆裂）由出租方承担，费用标准可约定“单次维修费用低于500元由次承租方承担，超出部分由出租方承担”。

七、转租税费条款

税费承担需符合税法规定：增值税（一般纳税人9%/小规模纳税人5%）、房产税（按租金收入12%计算）、个人所得税（20%）等法定税种，原则上由出租方承担；而中介费（通常为1个月租金）、房屋租赁登记备案费（约50-200元）可约定由次承租方承担。条款中需明确各项税费的计算标准、缴纳义务人及完税凭证提供责任，避免因税费争议影响合同履行。

八、违约责任条款

违约责任应覆盖各类违约情形：出租方违约（如单方面解除合同、房屋权属纠纷导致次承租方无法入住）需承担“退还已收租金及押金，并赔偿次承租方搬家费、临时安置费（按原租金2倍计算，不超过3个月）”；承租方违约（如未按时支付租金、擅自提前解约）需支付“相当于1个月租金的违约金，并赔偿次承租方直接损失”；次承租方违约（如擅自转租、损坏房屋设施）需承担“押金不予退还，赔偿维修费用及租金损失”。违约金支付期限应明确为“违约行为发生后10日内”，避免无限期拖延。

九、合同变更与解除条款

变更解除条款需具备可操作性：约定“经三方协商一致可变更合同，变更内容需签订书面补充协议”；单方解除权情形（如“次承租方拖欠租金达30日，出租方可书面通知解除合同”）；不可抗力条款（明确“地震、政府征收等不可抗力导致合同无法履行的，三方互不承担违约责任，租金按照实际租赁时间计算，多退少补”）。解除合同的通知方式需采用“书面形式+EMS邮寄+微信/短信同步通知”，并约定送达地址及签收视为送达的情形。

十、法律风险防范要点

（一）出租方风险

无权转租风险：需核实承租方是否享有转租权，建议要求承租方提供原始租赁合同及出租方同意转租的公证书，避免因“擅