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房地产渠道销售代理合同

一、合同主体的明确与资格审查

合同的开篇，首要任务是明确合作双方的主体身份。通常而言，一方为房地产开发企业（或项目所有权人，以下简称“委托方”），另一方为具备相应资质和渠道资源的销售代理公司（以下简称“代理方”）。

核心要点：

1.主体信息的准确性：需完整列明双方的法定全称、注册地址、统一社会信用代码、法定代表人（或授权代表）姓名及联系方式。委托方若为项目公司，应明确其对代理项目的合法开发与销售权。

2.资质审查的必要性：委托方应要求代理方提供有效的营业执照、相关行业资质证明（如房地产经纪机构备案证明），并对其过往业绩、渠道资源、团队能力进行审慎评估。代理方亦有权核实委托方的项目开发资质、“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》）是否齐全有效。这是确保合作合法性与项目真实性的前提。

二、核心合作内容的界定

此部分是合同的灵魂，需详尽约定代理销售的具体范围、权限、期限及目标。

1.代理物业的基本情况：

*明确项目名称、具体坐落位置。

*清晰界定代理销售的物业类型（如住宅、商业、办公）、范围（如特定楼栋、户型）、可售总建筑面积及套数（若有）。此部分宜以附件形式（如《可售房源清单》）详细列明，包括房号、面积、拟定销售单价区间等核心信息，并注明清单的动态更新机制。

*物业的用途、产权性质等也需明确。

2.代理权限的设定：

*独家代理与非独家代理：合同中必须明确代理方享有的是独家销售代理权还是非独家代理权。独家代理意味着在合同期内，委托方不得自行销售或委托其他第三方销售该项目（或指定范围物业）；非独家代理则无此限制，但可能影响代理佣金的比例和结算方式。

*权限范围：通常包括渠道拓展、客户推介、协助签订《商品房认购书》及《商品房买卖合同》、协助办理按揭及过户手续、催收房款等。需明确代理方是否有权直接收取客户定金或房款，以及款项的划转流程。

3.代理期限的约定：

*明确合同的起始日期和终止日期。

*可根据项目销售进度设置阶段性目标，约定不同阶段的考核标准。

*考虑是否设置延展期条款，以及延展的条件和程序。

4.销售目标与考核：

*双方应协商确定在代理期限内（或特定考核周期内）的销售任务指标，通常以套数或销售金额（或面积）来衡量。

*明确销售任务的考核方式、未达标的处理机制（如警告、调整佣金、缩减代理范围甚至解除合同等）。

三、佣金与费用的结算：合作的核心利益点

佣金条款是合同中最敏感也最易产生争议的部分，务必清晰、具体、可操作。

1.佣金计算标准：

*费率式：最常见的方式，约定以实际销售金额（或套数、面积）为基数，按一定百分比计算佣金。需明确该百分比是否为固定，或根据不同物业类型、不同销售阶段、不同付款方式（一次性、按揭、分期）设置差异化费率。

*底价分成式：设定每套房源的销售底价，超出底价部分的溢价，由双方按约定比例分成。此方式需同时明确底价部分的基础佣金。

*固定金额式：针对特定房源或特殊情况，约定固定金额的佣金。

2.佣金结算条件：

这是核心中的核心，必须明确界定。通常以客户付清首付款、全款到账、或《商品房买卖合同》备案完毕等作为佣金结算的节点。不同节点对应不同的佣金支付比例（如签约付XX%，全款到账付至XX%）。

*例如：“客户与委托方签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款（或首付款及银行按揭款已放款）后，即视为该套物业销售完成，代理方有权结算该套物业的全额佣金。”

3.结算周期与支付：

*约定结算周期，如按月、按周或按批次结算。

*明确代理方提交结算申请及相关凭证（如已签约合同、付款证明等）的时限和要求。

*约定委托方审核及支付佣金的期限，以及逾期支付的违约责任（如支付违约金）。

*明确佣金支付的账户信息。

4.溢价分成（如有）：

若采用底价分成模式，需明确溢价部分的计算方式、分成比例及结算条件。

5.税费承担：

明确佣金所涉及的相关税费（如增值税及附加）由哪一方承担，或是否已包含在约定的佣金费率中。

6.其他费用：

*明确代理方在开展渠道销售活动中所产生的费用（如渠道拓展费、推广费、人员成本等）由何方承担。通常情况下，代理方的运营成本已包含在佣金内，除非另有约定。

*委托方提供的销售物料（如宣传册、沙盘、样板间等）的费用承担。

四、双方的权利与义务：权责对等的平衡

合同双方的权利与义务是合同履行的保障，应力求权责对等、清晰明确。

委托方的主要权利与义务：

*权利：对代理方的销售行为进行指导和监督；审核销售价格及优惠政策；获取销售进展