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论房屋承租人优先购买权：法理、实践与完善路径

一、引言

1.1研究背景与意义

随着城市化进程的不断加速，人口流动日益频繁，房屋租赁市场在人们的生活中扮演着愈发重要的角色。大量人口涌入城市，尤其是年轻人和外来务工人员，他们对租赁住房的需求持续增长，使得房屋租赁市场规模不断扩大。同时，人们居住观念的转变，越来越多的人倾向于长期租房以获取更大的生活灵活性，再加上部分城市较高的购房门槛，进一步推动了房屋租赁市场的繁荣发展。

在这样的市场环境下，房屋承租人优先购买权制度的重要性不言而喻。从平衡租赁双方利益的角度来看，它赋予了承租人在出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下优先购买的权利。这一权利使得承租人在面对房东出售房屋时，有机会通过行使优先购买权，以相对公平的条件获得房屋所有权，避免因房东随意出售房屋而被迫搬迁，从而保障了承租人的居住稳定性和生活的连续性，防止其因房屋产权变动而陷入居住困境，减少了居住环境变动带来的诸多不便和经济成本。

从稳定租赁关系的层面而言，优先购买权制度对租赁关系的稳定起到了积极的促进作用。当承租人知道自己享有优先购买权时，会更加安心地对租赁房屋进行长期投入，如进行装修、购置家具等，这有利于提高房屋的使用价值，避免资源的浪费。这种稳定的租赁关系也有助于构建和谐的租赁市场秩序，促进房屋租赁市场的健康、有序发展。

1.2研究目的与方法

本研究旨在深入剖析房屋承租人优先购买权在法律层面存在的问题，并探寻切实可行的完善路径。通过对相关法律法规的梳理和解读，结合实际案例，明确当前法律规定在实践中面临的困境和挑战，进而提出具有针对性和可操作性的建议，以实现对承租人优先购买权的有效保护，促进房屋租赁市场的公平与稳定。

在研究过程中，主要采用以下两种方法：一是案例分析法，通过收集和分析大量与房屋承租人优先购买权相关的实际案例，深入研究在不同情形下优先购买权的行使及法律适用问题，总结司法实践中的经验和教训，为理论研究提供现实依据；二是文献研究法，广泛查阅国内外关于房屋承租人优先购买权的学术文献、法律法规以及政策文件，全面了解该领域的研究现状和发展趋势，吸收借鉴已有的研究成果，为本文的研究提供坚实的理论基础。

1.3国内外研究现状

在国外，许多国家和地区都对房屋承租人优先购买权有着较为成熟的立法和研究。例如，德国在其《德国民法典》中对承租人的优先购买权作出了详细规定，明确了优先购买权的行使条件、行使期限以及效力等方面的内容，在保障承租人权益的同时，也注重维护交易的公平与安全。法国的法律体系中，同样重视对承租人权益的保护，通过一系列法律条文构建起了较为完善的承租人优先购买权制度，并且在司法实践中不断对该制度进行细化和补充。

在国内，学者们对于房屋承租人优先购买权的研究也取得了丰硕的成果。部分学者从优先购买权的性质出发，探讨其究竟属于形成权、请求权还是期待权，不同的观点为深入理解优先购买权的本质提供了多元的视角。还有学者对优先购买权的行使条件和程序进行了细致的分析，如对“同等条件”的认定标准、通知义务的履行方式和期限等问题展开了深入讨论。在司法实践方面，众多案例为研究提供了丰富的素材，通过对这些案例的分析，学者们发现了当前法律规定在实际应用中存在的诸多问题，如优先购买权的行使期限规定不够明确、对承租人权益的保护力度不足等。

然而，目前的研究仍存在一些空白与不足。在优先购买权与其他权利的冲突协调方面，虽然已有一定的研究，但在一些复杂情况下，如涉及多重租赁关系或者与抵押权、担保物权等其他权利发生冲突时，如何平衡各方利益，确保优先购买权的合理行使，仍缺乏深入系统的研究。在互联网时代背景下，房屋租赁市场出现了新的业态和模式，如长租公寓、在线租赁平台等，这些新变化对承租人优先购买权的行使和保护产生了新的影响，但目前相关的研究还较为匮乏，未能及时跟上市场发展的步伐。

二、房屋承租人优先购买权的基本理论

2.1概念与性质

2.1.1概念界定

依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”房屋承租人优先购买权，是指在房屋租赁关系存续期间，当出租人打算出卖租赁房屋时，承租人依法所享有的在同等条件下，优先于其他购买人购买该房屋的权利。这一权利的设立，旨在平衡出租人与承租人之间的利益关系，维护承租人在租赁关系中的合理权益。

具体而言，该权利的行使需满足一定条件。首先，必须存在合法有效的房屋租赁合同，这是承租人享有优先购买权的前提基础。若租赁合同无效、被撤销或已期满终止，承租人便不再具备行使该权